2026-10-12 19:21:31
作者：
地产
前阵子陪我姐跑南京江北那边看二手房，目标很明确：挑个好租的小户型，买了收租当养老补充。
中介小哥计算器按得噼里啪啦，抬头就说你看这回报率，快4个点，比存银行香多了。
我姐转头掏出手机自己算，越算越不对。原来套路都藏在算法里。
普通人只用搞懂两种算法
其实没那么复杂，市面上就两种主流算法。
一种是静态租金回报率，公式简单到小学生都能算：年租金 ÷ 购房总成本 × 100%。
一句话就能说清。一百万总成本，一年收三万五租金，就是3.5%，没毛病。
另一种叫动态租金回报率，要算贷款利息，要算每年的物业费维修成本，要算房价涨跌预期，甚至还要算通胀……绕来绕去一堆变量，说实话，买个一两百万的小房子收租，犯不上搞这么复杂。你又不是做资产证券化的金融大佬，算那么细，耽误时间不说，变量变一下结果差十万八千里。
南京住宅静态租金回报率计算示例图
中介不会说的计算猫腻
就说我姐看的那套。
中介算的时候，总价直接按房主报价180万算，不提契税，不提中介费，更不说那房子墙皮掉了，重新刷墙换家具还要花小十万。
真算下来，购房总成本其实是192万，不是180万。一年租金是6.8万，按中介的算法是3.78%，按实际成本算是3.54%，差小0.3个点，看着不多，一百万放二十年，复利下来差十几万呢。
还有更坑的。
给你报租金的时候，拿周边最高的成交价算，同户型别人租3800，他给你按4200算，一年下来就是4800的差，回报率又上去小0.3个点。真到你租的时候，能不降价三个月租出去，就已经谢天谢地了。
碰上那种包租公司说帮你托管包租的，更要小心。合同签十年，给你承诺每年多少租金，转头告诉你前两年是装修免租期，算回报率的时候直接把这两年给你拿掉，算出来的数字能好看一半，实际你十年下来，平均租金少三分之一。
房产租金回报率计算常见误区对比表
贷款买房的算法要变一变
贷款买房的算法要变一变
大部分人买收租房，都是首付加贷款对吧？
很多人算法错得离谱。拿总租金除以总房价就算完事了。不对。
你想想，你从银行借的那部分钱，你要付利息的啊。
举个例子，还是100万的房子，你首付50万，贷款50万，一年租金3.5万，每年要还银行贷款利息大概2.5万，以当地最新政策为准。你实打实拿到手的一年只有1万。你自己掏了50万，回报率是2%，不是3.5%。
差了快一倍啊。
还有，你每年要交物业费吧？房屋空租期要留出来吧？墙坏了刷墙，水龙头坏了换龙头，哪样不要钱？这些都要扣掉，再算你的回报率，才是真的。
不过话说回来，也别太抠。留个千八百的浮动空间，太细了反而买不到房子。
下次再有人给你吹回报率高，你先掏出计算器，把自己掏的钱都加进去，把该扣的钱都减出去，再算一遍。
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文章名称：南京看房大半年悟出来：租金回报率怎么算
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