2026-10-08 12:37:06
作者：
地产
上个月陪远房表妹办购房贷款，差点出大岔子。她大学毕业的时候，爸妈心疼她，全款买了套老破小挂在她名下，前年她换工作搬了新区，把老破小卖了，现在攒了钱买婚房，中介张嘴就说你这肯定算二套，准备好六成首付。
认房还是认贷？不同城市逻辑天差地别
南京房产交易中心购房认定窗口实景
很多人第一次买房，根本搞不懂这俩词到底啥意思。
说白了，认房，就是查你当下在购房城市，名下到底有几套房子。已经卖了过户了的，不算你的。认贷，就是查你全国范围内，有没有过住房贷款记录，不管你还完没还完，卖没卖房，只要记录在征信上，就算。
现在主流的认定规则有三种：
第一种，认房不认贷，只看你当下在这个城市有没有房，不管你之前有没有贷过款。你卖了一套，名下没房，就算首套。
第二种，认贷不认房，只看你有没有没还清的住房贷款，名下有房但贷款清了，再买也算首套。
第三种，认房又认贷，这是最严的，既要查你名下现有房产，也要查你所有的贷款记录，只要有过一次，就算二套。
九成新人踩过的认定误区
南京个人住房信息查询打印单
说实话，我见过太多人栽在这些不起眼的地方。
第一个误区：我全款买过房，卖了再买肯定是首套。
不一定。如果碰上认房又认贷，你全款买没贷款记录，名下又没房，那算首套。要是你之前买的时候贷过款，哪怕卖了清了贷，也算二套。
第二个误区：婚前我对象有房，婚后我以自己名义买，算首套。
绝大多数城市认定，都是以家庭为单位的。领了证，你和你对象就是一个家庭，只要家庭成员名下有房有贷记录，再买就算二套。极少数城市按个人算，太少了，具体以当地最新政策为准。
第三个误区：我老家有房，在南京买算首套吗？
看规则。如果南京现在是认房不认贷，只查南京名下的房，你老家的房不算，南京没房就是首套。要是认房又认贷，你老家买房贷过款，那就算二套。
还有人问，我买了套商住房，算不算？绝大多数城市，商住房不计入住宅套数，不影响首二套认定，当然，也有例外，还是那句话，以当地最新政策为准。
办手续前花10分钟，省下几十万冤枉钱
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别全信中介的经验之谈，也别抱着侥幸心理瞎猜。政策这东西，说变就变。去年认房又认贷，今年说不定就改了认房不认贷。
怎么查？很简单。先去央行征信中心打一份自己的征信报告，上面清清楚楚写着你所有的住房贷款记录，有没有漏的一目了然。然后，打开你购房城市的政务服务APP，搜“住房信息查询”，不到五分钟就能拉出你名下在当地的所有房产。
嫌线上不靠谱，就抽一上午去交易中心自助机打证明，免费的，花不了你多少时间。
我表妹那次，就是查了之后才发现，她老破小卖了，南京名下无房，也从来没有过贷款记录，赶上现在的政策，直接算首套，首付从六成降到三成，一下子省出了一辆B级车的钱。
她当时攥着查询单，说差点就直接按中介说的凑了六成首付，想想都后怕。
不过话说回来，就算同一个城市，不同银行对贷款记录的认定也可能有细微差别，公积金贷款的认定规则，也可能和商贷不一样，别拿网上的旧经验硬套。
现在就打开你的征信APP，翻一翻自己的贷款记录吧。别等签了合同交了定金，才发现认定不对凑不出首付，那才叫叫天天不应。
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文章名称：跑了三趟南京房产交易中心，终于搞懂首套房和二套房怎么认定
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