上周陪准备结婚的发小跑南京看了三天盘。从江北看到河西，再绕到江宁。他眼睛一直粘在户型图的赠送面积、单价数字上。直到最后坐下来算价格，销售轻飘飘提了一句容积率3.8，他抬头问我，这玩意儿重要吗？
容积率到底是什么？别听销售瞎掰
说实话，很多卖房的，自己都讲不清楚这个词，只会跟你说「我们容积率很低，居住舒适度很高」，把这话当正确的废话听完就算了，你得自己懂。
一块地的容积率，就是这块地上总共盖的建筑面积，除以这块地的面积。数值越小，意味着这块地上盖的房子越少，空出来的地方越多。就这么简单，没有什么玄乎的。
很多人买房的时候，只会盯着自己那几十平的套内，从来不会想，整块地留给你的公共空间有多少。
那些你看不见的细节，全都是容积率决定的
先讲最直观的。电梯。
容积率2.0的盘，大多是一梯两户或者两梯两户，整栋楼就几十户。你出门扔个垃圾，等电梯不会超过一分钟。赶早高峰上班，出了家门进电梯，直接走。容积率4.0以上的盘呢？一栋楼两三百户，配三个电梯都挤。早高峰站在电梯口等五六分钟是常事。谁上班赶时间不急啊？错过一趟电梯都可能迟到，换谁不窝火？
再讲楼间距和采光。这太要命了。容积率越高，开发商为了盖够面积，只能把楼往高了盖、往密了挤。我去年冬天去城北看过一个老盘，容积率4.2，中午十二点进二楼的住户家里，客厅一半都是暗的，太阳完全被前面的楼挡住了。冬天晒个被子都找不到地方。低容积率的盘呢？楼间距拉得开，你住三楼，冬天也能晒一下午太阳。
还有绿化和公共空间。容积率低的，能留出大块地方做中央草坪、儿童游乐场、慢跑道，晚饭后下楼遛弯，不用跟人抢健身器材。容积率高的呢？绿化就是楼与楼之间挤出来的几棵树，连个推婴儿车散步的地方都局促。
买房选容积率，别踩非黑即白的坑
不过话说回来，不是容积率越低就一定越好。对吧？
容积率1.0以下的，大多是远郊的别墅盘，环境是好，出门买个菜都要开车半小时，你要是天天市区上班，每天花三四个小时在路上，住得再宽畅也遭不住。
还有核心地段的新盘，本来地就贵，开发商不可能盖特别低容积率的产品，只要容积率不超过4.0，其实都能接受，你买核心地段要的是交通和配套，不能既要又要还要。
我见过不少人，为了追求低容积率，跑去远郊买大房子，结果每天通勤累得要死，住了两年又想卖，接盘的人又少，砸在手里，进退两难。
选容积率，永远要跟你的需求和预算匹配。预算够，又看重居住舒适度，能选2.5以下的就别选3.5以上的。预算有限，买的是过渡房，住个五六年就换，只要不是密得离谱，其实也不用强求。
对了，别只听销售报容积率，自己去当地自然资源部门的官网查，以当地最新公示为准，避免被销售往低了报数字糊弄。
下次去看房，别光盯着样板间的精装修、电视背景墙看花了眼。数一下你看的这栋楼有几个电梯，问清楚整栋楼多少户，抬头看看前后楼的距离，比什么都实在。
作者|地产
排版|地产
审核|白杨