上周陪我姐跑南京房产交易中心。
夏天，三十七八度，队伍拐了三个弯，全是来办过户的。空调还坏了，大厅里闷得像蒸笼。
本来我姐是奔着赠与来的——我妈名下那套拉小的老学区房，要过到她名下，以后给我侄子上学用。她之前刷了半个月短视频，说父母给孩子房子，走赠与最省钱，几乎不用花钱。
结果排到窗口的时候，旁边有个阿姨拍着柜台跟工作人员吵，说三年前办的赠与，现在儿子要换大房子卖这套房，税务窗口说要收四十多万的个税，她根本拿不出。
我姐当时就愣了。
先捋清楚：赠与的时候到底要交哪些钱？
很多人有个误区，觉得一家人之间转房子，全是亲情往来，不该收钱。
错。
直系亲属之间的赠与，确实免了两个大头：增值税和个人所得税。但有几个钱是跑不掉的。
最核心的就是契税。不管你是不是亲爹亲妈亲儿子，只要是赠与过户，受赠的那一方，也就是拿房子的人，必须交契税，税率以当地最新政策为准，一般是按房屋评估价的3%算。
然后是印花税，现在个人之间的直系亲属赠与，印花税大多有减免，就算收也没多少钱，几百块顶天了。
还有个容易漏的：现在很多地方已经取消强制赠与公证了，不用再花那笔几千块的公证费，直接去交易中心办就行。但要是你手里的亲属关系证明拿不出来，比如户口本早就迁出去了，派出所也开不了证明，那可能还是得去做个公证，这笔钱就不一定了。
哦对，还有个硬前提：这套房子得是完全产权，没有抵押，没有贷款，不然根本过不了户。我姐那套房子当年我妈买的时候贷了十年，去年刚还清，解押证明都在抽屉里躺了半年，不然她连门都进不去。
最容易踩的坑：现在省的钱，以后要加倍吐出来
刚才开头那个吵起来的阿姨，就是栽在这个坑里。
她三年前办赠与的时候，确实只花了两万多的契税，当时觉得赚翻了。结果现在儿子要卖这套房，税务那边算个税的时候，直接把当年赠与的成本按原房主的购房成本算。
真的。
说人话就是：这套房当年她买的时候只花了8万块，现在卖260万，差额252万，按20%的个税算，就是50.4万。
我当时在旁边听得直咋舌。我姐掏出手机按计算器，手指都抖了。
很多短视频博主根本不会告诉你这个规则：赠与过户的房子，只要你以后要卖，而且这套房不是你家庭名下的满五唯一住房，那你就要按差额的20%交个税。这个差额不是按你拿到房子之后的成本算，是按你爹妈当年买这套房的成本算。
要是你爹妈当年买的是房改房、单位集资房，那成本可能更低，几万块甚至几千块，那这个差额就大到离谱。
别听人瞎忽悠：选赠与还是买卖，看你打算住多久
我姐当时在交易中心的台阶上坐了半小时，翻了好几个中介的朋友圈，又打了之前给我家办过过户的老周的电话。
老周说，根本没有什么绝对划算的方式，全看你对这套房子的持有计划。
要是你拿到这套房，就是打算住一辈子，以后还要原封不动留给你自己的孩子，那走赠与绝对划算。毕竟现在只交个契税，以后你孩子再赠与给他的孩子，还是免个税免增值税，中间没有任何坑。
但要是你拿到这套房，可能个五六年就要换房，要卖掉，那不如走正常的买卖过户。
我姐那套房子，我妈已经持有超过五年了，而且是我妈名下的唯一住房，走买卖的话，增值税和个税全免，只需要交契税。因为我姐是首套房，90平以下的话，契税只要1%，比赠与的3%还少。
更重要的是，走买卖过来的房子，以后再卖的时候，个税是按正常的二手房交易算，要么按1%的全额征收，要么按差额的20%，但那个差额的基数是你买房子的时候的成交价，不是我妈当年的购房成本。算下来要是以后卖260万，个税最多也就2.6万，比赠与的50多万少了快五十万。
哦对，还有个事：要是你走买卖的话，不能用银行贷款，直系亲属之间的买卖，银行一般不给批贷款，怕你套贷，所以得全现金，但我姐那套房子本来就是要给孩子上学，也不需要贷款，刚好合适。
对了，办之前一定要打当地不动产登记中心的电话问清楚最新的政策，别拿三年前的攻略当圣经用。每个地方的税率、减免政策都不一样，比如有的地方直系亲属赠与免契税，有的地方不免，问清楚再跑，别白排半天队。
我姐最后还是办了买卖，上周刚拿到新的不动产权证，契税只交了2万1，比之前算的赠与的3万多还少。
那天在交易中心门口，她还看见之前那个吵起来的阿姨，蹲在台阶上擦眼泪，说早知道当初就走买卖了，现在这四十多万的个税，卖了房子都剩不下多少钱。
你要是最近也在琢磨给孩子转房子的事，先问问自己：这套房你打算持有多少年？想清楚了再去排队。
作者|地产
排版|地产
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