上周六陪朋友跑南京的新盘，销售刚把我们带进样板间，第一句话就指着展板喊，”我们这得房率快90%！同片区找不到第二家。”朋友眼睛一下就亮了，转头拽我袖子，说这相当于100平的房子白赚15平？换作三年前我可能也跟着激动，现在只会笑一笑——跑了这么多年盘，太知道这数字背后藏着什么了。
你以为的得房率，可能从一开始就被销售偷换了概念
很多人对得房率的理解，就是”买100平，实际能用多少”。但销售嘴里的得房率，从来不是这么算的。
他们会把所有不计入产权的赠送面积，全算进”你能用到的面积”里。别不信。比如半赠送的飘窗，全赠送的设备平台，甚至是本来属于公摊的入户连廊，给你隔成一半算成你的私人使用空间。
真要按房产证上的产权套内面积算，很多号称90%得房率的房子，实际产权套内比例可能还不到75%。你要是真按销售给的数字算账，等于把人家送你的”糖”，算成了自己口袋里的钱。
那些快90%得房率的房子，藏着你看不见的隐性成本
天下没有免费的午餐。你多拿到的每一平”赠送面积”，本质上都是从公共区域抠出来的。
我之前看过一个江北的新盘，宣传得房率89%，号称”买两房得三房”。进单元门的时候我愣了——整个楼道窄到两个人错身要侧着走，电梯是只能站4个人的小尺寸，早高峰的时候，送外卖的小哥要扛着餐盒在楼下等10分钟，才能挤进去。我当时就问销售，这楼道以后推个婴儿车怎么过？销售笑着说，您可以把婴儿车折起来啊。
还有的盘为了提高得房率，直接砍掉了架空层，本来该给业主放儿童车、下雨躲雨的地方，直接做成了商品房卖出去。你平时想在楼下遛个弯，只能站在大太阳底下，连个遮阴的地方都没有。
对了，那些赠送的设备平台，很多是没有产权的，你自己改成小书房没问题，但未来要是想卖房，或者遇到拆迁，这部分面积是不算数的。具体认定标准，以当地最新政策为准。
对普通人来说，舒服比”账面上的划算”重要多了
我不是说得房率低就好。
正常来说，30层左右的高层住宅，得房率在75%-80%是合理区间；6层的洋房产品，85%左右的得房率住起来最舒服。
我之前住过一个老小区，得房率72%，算下来好像很亏，但楼下有整个小区的公共花园，单元门口有10平的大堂，能放快递柜，电梯够大，推婴儿车直接进不用折起来。住了三年，从来没因为等电梯烦过。
反而去年夏天陪客户去看一个高得房率的盘，32层的楼只有一部客梯，另一部货梯经常坏。那天38度，我在楼下等了12分钟，后背的汗把T恤都浸透了。从那以后我就再也不迷信什么”90%得房率”了。
说实话，买房算的不是纸面数字的账。你每天回家要走的楼道宽不宽，电梯等多久，楼下有没有地方放孩子的滑板车，这些每天都要用到的东西，比你多出来的那两平”赠送面积”重要多了。
下次去看盘，别光听销售报得房率的数字。你要问两个数：一个是房产证上的产权套内面积是多少，这个是受法律保护的；另一个是绕着单元楼走一圈，看看公共区域够不够用。
你买房的时候，有没有为了得房率动过心？或者住进去之后，才发现高得房率其实没那么好用？
作者|地产
排版|地产
审核|小北