上周带客户看河西中一套刚需三房，同小区同楼层的挂牌价都在480万上下，这套挂400万。客户当场眼睛就直了，拉着我凑到耳边问，是不是有坑。我没接话，直接约了第二天早上去不动产登记中心拉产调。
产调打出来第三行，明明白白写着：司法查封，查封申请人是某材料供应商，涉案金额62万。
哦，是套查封房。
查封不是你想的”房东欠钱跑了”那么简单
很多人一听到查封房，第一反应就是房东欠了一屁股债跑了，房子被法院贴了封条，没人敢碰。真不是。
查封分两种。一种是活封——就是法院只是限制了这套房的交易权限，房东甚至还能正常住在里面，只是不能卖、不能抵押、不能办过户。另一种是死封，就是房子已经被法院实际管控，门锁上贴了封条，连原房东都进不去。
我之前遇到过一套鼓楼的老破小，房东自己还住在里面，逢人就说小贷公司利息太高，这种房你要是贸然上去谈价格，搞不好还要被赶出来。
那些喊你”闭眼捡漏”的人，都没告诉你这几个死局
说实话，我见过太多盯着查封房差价的人，最后钱房两空。
最常见的坑，就是私下交易的”解查封”承诺。比如中介跟你说，房东急着卖房还债，你只要把首付打给他，他三天就能把查封解了，马上过户。
别信。
去年有个刚工作没几年的小伙子，攒了170万来南京买婚房，就是贪一套比市价便宜35万的查封房。签合同的时候拍着胸脯跟我说，房东跟他保证，钱到账当天就去法院解查封。结果钱打过去第二天，房东就因为别的非法集资的案子被刑拘了。那170万，被好几个债权人按比例分了，轮到他的时候，剩不到20万。小伙子蹲在不动产中心台阶上抽烟，烟蒂扔了一地，我站旁边都不知道该说啥。
还有更隐蔽的。就算你运气好，房东真的拿你的钱把查封解了，房子也过了户，你开门一看——之前的租客拿着20年的长租合同，说当年一次性给了房东20年房租，按法律规定买卖不破租赁，你想让人家搬？先等19年再说。
哦对，还有贷款的问题。别以为解了查封就能正常办按揭。大部分银行对有过司法查封记录的房产，直接拒贷。要是你当初算着付完首付剩下的走贷款，到时候批不下来，合同里的违约金一扣，你连之前交的定金都拿不回来。
真要碰的话，记住这三个不碰的底线
我不是说查封房完全不能买。毕竟有些走正规司法拍卖流程的查封房，确实是比市价低不少的。但你要是真打算掏这个钱，先把底线划清楚。
第一，绝对不碰没有走司法拍卖程序的个人私下交易查封房。你以为私下交易省了拍卖的手续费？实际上你根本查不到这套房背后有多少个隐形的债权，说不定你刚跟房东签完合同，第二天又冒出来一个债权人申请查封，到时候你找谁哭去。所有涉及查封的房产，只要是走法院公开拍卖流程的，所有的查封、抵押、欠费记录都会在拍卖公告里写得明明白白，有问题也是法院帮你兜着。
第二，拍之前一定要上门看清楚房子里住的是谁。别光看拍卖公告里的起拍价低，就直接交保证金。要是房子里住的是年纪大的老人，或者拿着长期租赁合同的租客，你就算拍下来，短时间内根本住不进去。具体的竞买规则以当地法院最新的拍卖公告为准，别听中介瞎吹什么”包清场”。
第三，所有的购房款，一分都别直接转给房东或者中介。不管对方说的有多急，什么”晚打一天钱查封就续上了””先打5万定金帮你占着房源”，都别转。走法院的专用收款账户，或者官方的二手房资金监管渠道，钱在监管账户里，过完户再打给对方，谁都坑不了你。
我经常跟身边想买房的朋友说，买房子是用来住的，不是用来赌的。要是你真遇到那种比同小区便宜太多的房子，先别急着掏钱包，花20块钱去不动产登记中心拉一份完整的产调，把所有的抵押、查封、异议登记都看清楚了，再算清楚自己能不能承担后续的风险。
作者|地产
排版|地产
审核|乐乐