2026-10-12 14:08:02
作者：
地产
上周陪发小跑南京城东的新盘，一连看了四个，每个销售开口第一句推销，必然绕不开得房率。“我们比隔壁高四个点”“得房率做到88%，市面上很少见”。发小预算有限，听得眼睛直发亮，拉着我偷偷说，买这个划算啊，同样总价多了快四个平方。
我当时没说话，出来才跟他说，先别急着心动。
别被百分比牵着走，得房率到底算的是什么
很多人买房，默认得房率就是“你实际能用到的面积比例”，数字越高越划算。其实不对。得房率的公式是套内建筑面积÷销售建筑面积，这里的公摊部分，包含了电梯井、楼道、小区公共大堂、设备间，甚至连小区配建的物业用房都算公摊。
说白了，公摊不全是没用的“冤枉面积”，都是你要用到的公共空间。我之前帮朋友验过一个老小区的二手房，一梯四户，为了省公摊把楼道做的特别窄，搬个洗衣机，半层楼卡了半小时，邻居还要退回家给我们让路，那种憋屈，谁住谁知道。
商品住宅得房率公摊面积构成示意图
高得房率的坑，大多藏在你看不见的地方
说实话，现在开发商玩得房率的套路，太多了。最常见的就是靠赠送面积拉数字。什么半送设备平台，全送飘窗，送入户花园，硬生生把得房率从78%拉到88%，看起来赚了十个点。
赠送面积拉起来的高得房率，一定要多留个心眼。很多赠送的设备平台，本来就是不算产权的公共区域，开发商违规隔给你，你收房自己封阳台改房间，运气好住十几年，哪天小区整治违建，第一个拆的就是它。还有那种号称送的“入户花园”，其实就是把楼道拐了个弯围给你，你连门都不敢装，只能放个鞋柜，还得天天打扫，等于花你自己的面积，给大家放杂物。
还有那种为了挤得房率，压缩公共空间的。本来应该两梯两户，改成一梯两户，得房率上去了，早高峰等电梯等二十分钟，赶个上班能急出火。我见过最夸张的，把单元大堂压缩成了一米宽的过道，下雨天连伞都打不开，外卖小哥送个餐，错个身都过不去。
南京新建商品住宅不同户型得房率对比图
适合你的，才是真的对
适合你的，才是真的对
我不是说高得房率不好。得分情况。
如果你是买首套刚需，总价卡的死，面积就那么大，当然得房率高点更好。同样90平的小三房，得房率高五个点，就能多出来一个能放下书桌的小书房，对刚需来说太实用了。这个时候没必要为了所谓的公共舒适度放弃实际使用面积，毕竟你大部分时间都在自己家里。
不过话说回来，如果你换改善户型，预算够，真没必要死追高得房率。你花大几百万买房子，不就是为了住的舒服吗？单元大堂宽一点，朋友来做客不寒酸；电梯大一点，搬婴儿床、搬钢琴不用拆门框；楼道宽一点，推婴儿车出门不用侧着身子，这些都是公摊换回来的舒服，值。
得房率从来不是买房的核心考核指标，数字骗得了人，实际感受骗不了。
下次你去看房，别忙着拍手机截图问别人“这个得房率是不是很高”，先拉着户型图数三遍：赠送的面积有没有算进产权？公共空间会不会太挤？那些降公摊挤出来的面积，会不会影响你日常住的舒服？
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文章名称：逛了3天南京新盘，我想问：得房率越高越好吗
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