前两周跟中介朋友去江北带看，碰到个刚毕业两年的小姑娘，拉着我问，说家里凑了首付想入一套单身公寓，销售说拿租金还贷，自己不用出钱，真的假的？
先搞懂，到底你玩的是哪种以租养贷
不是什么高深玩法，本质就是杠杆套不动产。你付了首付，剩下的贷款靠租金还，完事房子还是你的。十几年贷还完，等于拿首付换了一套房。听起来真的很美。
有人是买整套房整租，有人是买大户型自己住一间，分租一间，本质一样，都是靠租金现金流填月供的坑。没什么玄乎的。
很多人就是被“自己不出钱还能落套房”这句话勾住了，签字的时候脑子发热，根本没算过自己的帐。
哪些坑是销售绝对不会告诉你的
张嘴就跟你说“闭着眼买都能覆盖”的销售，不是坏就是傻。我去年认识一个大哥，在江宁某个远郊盘买了两套房，当时销售说租金能抵3000月供，结果挂了四个月才租出去，月租才1800。差的一千二，每个月自己补。补了三年，撑不住卖了，亏了二十多万首付。真的太惨了。
别信“未来租金会涨”的饼。南京这些年租金涨得远不如实际成本涨得快，你十年前的月供三千，现在还是三千，可十年前租金两千，现在也就两千五，涨幅跑不赢你要掏的零碎成本。
还有人算帐只算租金和月供，其他全忽略。物业费谁交？你以为租客会主动承担？大多数单身公寓出租，都是业主包物业费吧？空调冰箱洗衣机坏了谁修？你总不能让租客自己掏钱修吧，人家退租了你还得重新刷墙换家具，这些都是钱。
一年空个一个半个月没租金，太正常了吧？毕业季好租，春节后空半个月太常见。这些帐加起来，至少要在你算的预期租金里扣掉一成到两成。
真要试，得满足这两个硬条件
说实话，现在这个行情，纯靠租金全覆盖月供的好事，基本只存在于销售的嘴炮里，轮不到普通人捡漏。真要碰，得先过两个门槛。
第一个，打了折的真实租金能覆盖至少八成月供。什么叫打了折？就是你别拿挂牌价算，去翻周边同户型近三个月的真实成交租金，直接打八折，再扣掉一年的物业费和预留的维修费，算完之后的数，要是能覆盖八成以上，才够格谈。差个两三百自己补，压力不大，要是差一半以上，趁早歇着。
第二个，你手里得有至少一年的月供准备金。万一你换工作断了收入，万一房子空了三五个月租不出去，万一赶上政策调整，你得能兜住底。别把所有余钱都砸首付里，每个月等着租金下锅，稍微出点事你就断供。
不过话说回来，也不是完全不能碰。核心地段地铁口的小户型，本来流动性就好，租金也稳，自己补一点，长期持有也没什么问题。就怕你听了销售的忽悠，跑去远郊买一堆没人租的大盘，硬扛杠杆，最后把自己套死。
你要是最近在看这种可出租的小户型，出门前先打开中介平台，拉一下周边近三个月的真实成交租金，算一遍再去售楼处。别脑子一热就签认购书。
作者|地产
排版|地产
审核|阿辰