2026-10-06 03:02:04
作者：
地产
前阵子陪刚需朋友跑南京江北看二手房，中介偷偷推了一套，同地段比周边商品房挂牌价低了快三千一平。朋友眼睛一下子亮了，翻完产调脸又皱成包子——原来是套拆迁安置房。
先搞懂，你看中的安置房是什么产权
很多人一听到安置房，第一反应就是不能买，其实哪有这么绝对。
不是所有安置房都是一个模子刻出来的。
市面上最常见的，一类是集体土地上拆迁建的安置房，大多是划拨用地，只给本村集体成员分，大多拿不到个人名下的完整不动产权证，本质就是大家说的小产权房。
南京拆迁安置房不动产权证样本
这种房真的别碰。说实话，哪怕房主给你签协议做公证，你不是本村集体成员，过不了户，房子法律上就不是你的。之前我认识一个老哥，十年前在江宁贪便宜买了一套，去年小区涨价原房主站出来要收回，打官司法院都不支持他，几十万装修打了水漂，提起来就骂娘。
另一类是国有土地上的回迁安置房，拆迁的时候补偿给原房主，只要交齐了土地出让金，拿到了大红本，那跟普通商品房没区别，交易过户抵押都正常走流程。
能交易的安置房，也绕不开这些坑
哪怕有证，也不是拿过来就能直接卖。
南京对不少安置房有限售要求，大多要求拿证满五年才能上市交易，具体要求以当地最新政策为准，别听中介瞎忽悠什么“改底单直接更名”，那都是早年监管松的操作，现在网签备案全联网，改不了，硬改就是违规，搞不好钱交了房还拿不到。
交易的时候还有两个细节一定要盯死。
第一个，原房主户口迁走了吗？很多安置房按人头算补偿面积，一套房挂着三四户户口太常见了，你买了之后想迁进去给小孩上学，原房主赖着不迁，你都没地方说理去，一定要留至少五万的户口保证金，迁走再给钱。
第二个，土地出让金谁出？没交过的，交易的时候必须补交，这笔钱少则几万多则十几万，提前说清楚，别签完合同才发现要你掏，哭都没地方哭。
南京安置房交易买卖合同关键条款标注
还有人问贷款，满五有证的安置房，跟普通商品房一样，商贷公积金都能做，无非就是房龄太老的话，银行可能会降低贷款成数，提前找银行问清楚就行，不是不能贷。
要不要贪这个便宜
要不要贪这个便宜
说实话，安置房最大的吸引力就是便宜。我朋友看那套江北的房子，比周边同面积商品房便宜三十万，对凑首付都费劲的刚需来说，这吸引力真的没法挡。
不过话说回来，一分钱一分货。大多安置房小区，规划的时候就没留太多车位，下班晚回去绕半小时找不到车位太正常，物业大多也一般，楼道堆杂物、绿化没人剪都是常事，你要是对居住品质要求高，别光白天看一次房，晚上下班、周末早上去蹲点转一圈，看看实际居住氛围是什么样，再做决定。
还有一点，安置房的流动性比商品房差，以后你想换房的时候，挂出去可能大半年都卖不掉，接手的大多也是预算有限的刚需，你要是打算长期住五到十年以上，那没问题，要是打算住两年就换，那真的要三思。
你要是真看上了一套合心意的，先抽半天时间，自己跑一趟当地不动产登记中心，查清楚产权属性，问清能不能交易过户，再交定金。别信任何口头承诺。
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文章名称：南京老房市闲聊：安置房可以买卖吗
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