上个月陪发小在南京河西转了三天盘，从江边看到河西南，越看心越凉。好位置的住宅单价破五万，首付凑够了月供也要小一万，刚工作没几年的年轻人，扛着太累。
最后停在一栋临江的公寓楼，单价不到三万，落地窗正对着江景，傍晚能看到夕阳铺在江面上，发小当场拉着销售算价格，转头拽我袖子问：这盘能下手不？
先掰扯清楚：40年产权到底差在哪
很多人第一反应是，40年到期房子就不是我的了？
错。
咱们买房子，买的是房屋所有权，永远归你。所谓40年、70年，算的是土地使用权年限，商业用地是40年，住宅用地是70年，就这么点区别。
到期了怎么办？现在政策说的很清楚，自动续期，续费的标准以当地最新政策为准，没说要把房子收走。别听网上瞎忽悠说什么到期收回，那都是卖焦虑的。
这些人，碰都别碰
说实话，我见过太多买错公寓悔到拍大腿的。
首当其冲就是，想拿公寓落户、给小孩上学的。绝大多数城市的商务公寓，都落不了户口，更别说划片上学了。你要是为了小孩上学买它，不如攒两年钱买个老破小住宅，至少满足上学需求。
其次就是，想炒房赚快钱，指望低买高卖赚差价的。
别想。公寓交易的税费高到离谱，卖家要出增值税、个税、土地增值税，加起来差不多能吃掉你一半的差价。你想涨十万出手，光税费就要交出去四五万，谁愿意接？流动性差到离谱，你急用钱的时候，挂半年都未必卖得掉。
还有那种，预算只有几十万，硬要买个一百平的大公寓，说要一步到位的。你不如咬咬牙买个五十平的小住宅，资产属性完全不一样。
这类人买了，反而比住住宅舒服
不是说所有公寓都不能买，真不是。
我有个姐姐，前几年在新街口买了个四十平的小公寓，自己住。她是做设计的，上班就在新街口，每天步行十分钟到公司，不用挤地铁，不用抢车位，楼下就是商场菜市场，晚上加班晚了十分钟就到家，日子舒服得不行。她本来就是南京本地人，已经有一套住宅了，买这个就是图自己方便，打算住到退休，根本没想着卖，这不香吗？
还有手上有闲钱，不想存银行，就想拿出来买个核心地段收租的。核心地段公寓的租金回报率，普遍比住宅高，你买了长期持有，每个月收租金，比存银行利息高，也稳。
还有年轻人刚出来工作，不想租房搬家，手上首付不够买住宅，就想在单位附近有个自己的小窝，不指望它增值，就是给自己一个安稳落脚点，那完全可以买。
买之前一定要盯紧三个点：
第一，必须要民用水电，别买商用水电的，一个月多花两三百，一年几千块，长年累月不是小钱。
第二，能有天然气最好，别买只能用电磁炉的，天天吃外卖还好，你想自己煮个汤炖个肉，真的不方便。
第三，别买一层十几户二三十户的奇葩楼栋，早晚高峰等电梯能等疯，电梯人挤人，隐私性差到没边，居住体验直接打对折。
出门刷卡之前先问自己一句话，你打算住满十年以上，还是三五年就要换房出手？想清楚再掏钱。
作者|地产
排版|地产
审核|白杨