前两周陪一个准备在南京买房的年轻人去江北看笋盘，中介偷偷拉着我们说，有套业主急售的，比同小区同户型便宜四十万，就是现在还在查封状态，问我们敢不敢接。年轻人当场就懵了，站在小区门口半天没回过神。
先搞懂，什么是查封房
很多人一听到查封两个字，下意识就觉得这房子不干净，不是凶宅就是业主犯了大事，其实真不是。
说白了，就是业主欠了别人钱，债主去法院告了，申请把房子的产权冻结住，不让业主随便偷偷卖了转移资产，就这么简单。欠信用卡还不上，欠银行房贷断供，欠工程款结不清，甚至欠了亲戚几十万不还，都可能被查封。
不是什么洪水猛兽，就是房子暂时动不了产权而已。
有一点要记牢：查封只是限制交易过户，不是说房子一定会被法院收走。业主把欠的钱还清，法院下个解封裁定，房子立马就能恢复正常状态，和普通二手房没区别。
网上吹的捡漏，真的靠谱吗
说实话，大部分问这个问题的人，都是盯着那个“便宜”来的。
查封房大多因为原业主急着还钱，或是法院要快速变现，价格比市场价低一截，少则十万八万，多则上百万，换谁看了不心动？那到底能不能碰？分情况说。
如果房子已经解封了，产调上清清楚楚写着无查封无其他抵押，那该买就买，便宜不赚白不赚对吧？这种没任何问题。
如果房子还没解封，也分两种。一种是法院公开上架的法拍房，本身就是查封状态，法院会负责走流程解封，大部分操作是正规的，只要你提前查清楚所有问题，其实可以买。
另一种是业主私下找你，说“我就欠了点钱，你先给我几十万我去解封，解完过户给你，给你便宜二十万”。这种，我就一句话。
别碰。
我前几年见过一个小伙子，在南京仙林买了套这种房，给了业主五十万首付去解封，结果业主把钱拿去填了其他赌债窟窿，根本没给债权人还钱，房子还是查封状态，小伙子起诉了两年，才拿回大半本金，折腾掉半条命。
不过话说回来，也不是所有私下交易的查封房都死透了，核心是你不能乱了流程，绝对不能提前掏钱给业主。必须要求业主自己先筹钱解封，确认没问题了再走交易，别抱着赌一把的心态，你赢一次赚二十万，输一次就倾家荡产，划不来。
真动心了，记住这几条不会错
不管你是买法拍的，还是买业主解完封的二手房，第一步永远是做完整产权调查。别信中介给你看的手机截图，别信业主嘴上讲的“就欠一点点很快就好”，自己去不动产登记中心拉一份产调，现在很多地方线上就能查，封了几次，因为啥封的，有没有其他隐性抵押，一看就清清楚楚。
第二，所有交易款，必须走第三方资金监管。哪怕业主给你跪下来哭穷，说自己急等着钱救命，也不能直接把钱打给他私人账户，一定要等解封、过户全部办完，监管账户再把钱打给业主，这是对你钱包最基本的保护。
买法拍查封房，一定要抽时间去现场看。别对着网上的户型图就敢下单交钱。很多查封房里还住着原业主一家，你拍下来了人家死活不搬走，清户就要折腾大半年，还有的原业主提前签了二十年的长期租约，“买卖不破租赁”，你买了也住不进去，只能等着租约到期，这都是过来人的血泪教训。
最后，税费一定要提前算清楚，以当地最新政策为准。有些原业主是公司抵债的查封房，税费可能比你预想的高很多，别看着起拍价低心动，最后算下来税费加起来比买正常二手房还贵，捡漏反倒变成踩坑。
其实说白了，没有绝对能买或者绝对不能买的查封房，核心从来不是价格，是你有没有把该走的流程走对，该查的问题查清楚。你把功课做足，安安稳稳捡漏不是不可能，光盯着便宜脑子一热冲进去，掉坑的概率比中彩票还高。
明天你要是去看了一套便宜得离谱的房子，先别急着交定金，花十分钟查一下房屋状态，比啥都强。
作者|地产
排版|地产
审核|知知