前阵子陪朋友去江北看盘，销售端着水杯笑盈盈说，买这套，先租出去，月供租客帮你给，你五年后收房，赚的比你上班还多。朋友当时盯着户型图，半天没说话。换成谁，听到这话不心动？
你算的账，和实际要掏的钱，根本不是一回事
很多人第一笔账，算得特别简单。
月租4000，月供刚好4000。
哦，那不是白捡一套房？
漏的项，能绕你家小区一圈。物业费谁交？你是房东，总不能让租客掏吧？空置期呢？南京金九银十租得快，过完年的淡季，两三个月空着没人住很正常，这两个月月供，你掏还是租客掏？
还有杂七杂八的维修。马桶堵了要通，空调坏了要修，少则几百多则上千，这笔钱你出不出？现在出租房屋要报税，虽然金额不高，但也是实打实的额外支出，对吧？
哦对，还有，如果你的房子是刚交付的新房，装修钱你得掏吧？简装也要大几万，这笔钱你算进成本了吗？很多人直接把装修钱忽略，张嘴就说我月供三千月租三千，可行。那十万装修扔进去，十年都赚不回来，算什么可行。
不是所有房子，都能玩得转以租养贷
说实话，能跑得动的，真没几个。
远郊的低总价大盘，卖的时候最爱吹“轻松以租养贷”，交付之后一半房子空着，租金跌得你不敢看。上个月帮朋友问溧水一套刚交付的盘，89平总价一百万，当初说能租两千五，现在挂一千八都没人问，月供要四千三，差的一半谁补？还不是你每个月从工资里掏。
真正能跑通以租养贷的，核心只有一个：租房需求够稳，租金能覆盖所有成本
就说南京，靠近地铁口，旁边挨着产业园或者高校的小面积单室套，需求一直稳。仙林、江宁百家湖这些地方，小套一直好租，价格也跌不下去。远郊文旅盘？说什么周末自己住，平时租出去赚零花钱，你想想，谁会大老远跑你那租个房子，连个菜市场都没有，骗骗自己还行。
不过话说回来，哪怕位置好，也得算面积。大平层总价高，月供高，租金就算再高，也很难覆盖，能租大平层的租客少，空置期还长，折腾下来你还是要贴钱。
暗坑都藏在你看不见的地方
很多人听了销售的话，只算了眼前的账，没算风险。
现在有些人为了凑首付做以租养贷，敢碰违规经营贷。查到了让你提前结清，你拿得出几百万吗？拿不出来，房子被法拍，你哭都没地方哭。
就算是正规商贷，每个月贴两三百，看起来不多，贴十年下来，小二十万进去了，这笔钱你当初有没有算进去？
还有，哪天你急用钱要卖房，房子挂着一年两年的租约，刚需买家要自己住，不肯等租约到期，你只能降价卖，降一次价，之前赚的那点租金全亏进去了。
有没有真的做成功的？有。我认识一个老南京，零几年在新街口买了两套单室套，那时候总价低，每套月供才一千出头，现在每套月租能租三千多，不仅覆盖月供，每个月还能剩小几千，这是踩对了时代的点。
放到现在，你还能复制这种好事吗？
很难。
下次再有人拍着你肩膀说，试试以租养贷零压力，你先找个纸，把所有要掏的钱一笔一笔写下来，空置、维修、税费、装修，全算进去，再开口。别光听别人画饼。
作者|地产
排版|地产
审核|小准