大讲堂周三早上八点半，我陪老周站在不动产登记中心门口。他来卖房，不是买房。队伍不算长，可每个人手里都攥着一个牛皮纸袋，鼓鼓囊囊的，像揣着别的什么心事。
他没找中介。省下来的两万多佣金，他打算换一台冰箱，再加一台抽油烟机。我问他心里虚不虚，他搓了搓手说：虚。但钱是真的。
那天我们从头跟到尾。回家路上我一直在想，这事其实值得写一写——自行成交怎么过户，说白了就是把中介平时替你跑的那条链路，自己跑一遍。区别只在于，你跑错一步，代价可能不小。
签了合同，房子还不是他的
这是最常见的误会。有人以为定金一付、合同一签，房子就算“换主”了。不是的。
房子是不动产，不动产物权的变动看登记，不看合同。合同只能证明你们俩有买卖的合意，可只有登记簿上的名字变了，这套房子在法律上才真的归他。中介嘴里那句轻飘飘的“过户”，学名叫转移登记。
流程拆开来看，大致是这么一条线：谈妥价格签合同 → 网签备案 → 钱进监管 → 贷款审批（要贷款的话） → 缴税 → 递件 → 领新证 → 物业、水电、户口这些尾巴收干净。
听着不复杂。真正折磨人的，是中间那些“如果”。
钱怎么走，比房子怎么走更让人睡不着
先说最要命的一块：钱。
自己交易，最怕的就是“我把房子过给你了，你钱还没给”，或者反过来。别搞“我先打你一半，剩下的过完户再说”这种土办法，双方都在赌对方的人品。
正路是资金监管。买方把钱存进监管账户，房子过户完成之后，钱才划到卖方账上。不少城市的不动产登记中心或者房产交易中心都提供这类免费或低收费的服务，具体怎么办、收不收费，以当地最新政策为准。这一步千万别省。
要是买方要贷款，顺序还得往前挪一截：得先让他去银行做贷款预审。批不批、批多少、多久放款，这些在递件之前就得有准信。我见过太多案例，房子都过户了，银行那边突然说额度不够，卖方在门口干等。
还有个细节：监管的钱什么时候放、放多少，最好白纸黑字写进合同里，别靠“到时候再说”。人在钱面前，记性都不太好。
真正卡住人的，往往是这三件小事
第一件，产权人到底是谁。
房产证上写一个人，不代表他一个人能签。已婚的、共有的、继承还没办完的，都得拉到台面上。夫妻共同财产，另一方不签字到场，窗口是不收的，白跑一趟。递件之前务必先做一次产调（不动产登记信息查询），把抵押、查封、共有情况看个明白。这笔钱不多，能省你几十天的命。
第二件，房子上挂着的贷款。
有按揭没还完，得先解押。有钱的自己还，手头紧的，有些城市能做“带押过户”，省一大笔过桥利息。带押过户不是每个地方都能办，得看当地。
第三件，税到底谁掏。
契税一般是买方出，增值税和个税名义上是卖方出，但现实里经常是“总价谈死，谁出无所谓”。合同里写清楚是“税费各自承担”还是“到手价”，差别可能就是几万块。别嫌这句啰嗦，写字据的时候多写一行，比事后吵架强。
自己跑，行不行
行。前提是你不赶时间，也不怕排队。
递件前把材料备齐：身份证、户口本、结婚证（已婚的）、房产证、买卖合同、网签合同、税单。各地要的东西略有出入，最好提前打个电话或者在小程序上查清单。提前预约这一条，几乎是所有城市的通行经验。
领到新证不算完。物业费、水电燃气、有线电视过户，还有户口迁出——尤其是卖方户口还挂在这套房上，一定要约定迁出时间和违约责任。这个尾巴不收干净，买方以后孩子上学、落户，都可能被卡住。
说到底，中介这份钱，你完全可以自己挣。但你要问自己一句：时间、精力、还有万一出事之后的扯皮成本，你愿不愿意自己扛？
想清楚了再决定。对了，去之前给不动产登记中心打个电话确认上班时间和材料清单——那天我看见好几个白跑一趟的人，站在门口翻手机，那表情挺让人难受的。
作者|地产
排版|地产
审核|阿辰