上周陪南京的发小去江北收房。
他攥着产证在单元门口站了三分钟，没说话。
我凑过去看，上面写的建筑面积117平。他皱着眉算，说进屋转了两圈，怎么感觉还没之前租的鼓楼那套90平的老破大敞亮？
这问题我被问过不下十次。根本不是他错觉。
先把两个数字的来源掰明白
很多人从买第一套房子开始，就没搞懂这两个数到底啥意思。
建筑面积不是你关上门能踩着的地面面积。它算的是整栋楼从外墙外围算的总投影面积，拆到每一户头上，连你家占的那部分墙体厚度、外面的楼梯间、电梯井、单元大堂、甚至地下的水泵房、配电间，全算进去。
套内面积就实在多了。是你关上门，能铺地板、摆沙发、给孩子搭积木的全部实际使用空间，连你家那堵隔墙的一半厚度，都实打实算在这个数里。
我那个发小当时听到这，直接拍大腿，合着他花了117平的钱，实际能摸到的地方，才刚到90出头？
我赶紧摆手，别着急骂。不是所有房子差的数都一样。
差的那部分钱，到底花在哪了
你交的那部分“差价”，说白了就是为整栋楼的公共空间买单。
你每天要坐的电梯，要走的楼梯，进单元门要经过的挑高大堂，楼下放快递柜的公共区域，甚至楼顶上放的消防设备间，这些没法单独划给某一户的空间，都会按比例摊到每一户的头上，最后算进你的建筑面积里。
差多少其实没有固定数。老的房改房没电梯，也没什么公共区域，可能建筑面积和套内差个七八平就顶天了。现在的高层电梯房，二三十层的楼，摊20多平太常见了。具体的公摊计算规则，以当地住建部门的最新政策为准。
说实话我之前见过最夸张的，是市中心的一个高端盘，公摊快到30%，140平的建筑面积，套内才98平。当时陪朋友去看，销售还在那吹“我们大堂挑高6米，全部给业主用”，朋友直接翻了个白眼，说我花几百万买的大堂，一年也去不了几次。
不过话说回来，也不是公摊越小就越划算。那种爬楼梯的老小区，公摊是小，差个10平撑死了，但是你买个米、搬个大件快递，得爬六七楼，下雨天单元门连个遮雨的地方都没有，住着也闹心。
别光盯着差多少，这些坑才容易踩
很多人买期房的时候，光听销售说“我们这户型100平”，就以为自己能拿到100平的使用空间，等收房的时候才发现，实际套内可能才70多平，摆完床连过道都挤。
下次去售楼处，别光问总建筑面积，直接问这个户型的公摊系数是多少。拿系数乘上建筑面积，就能大概算出你实际能用的空间，比销售给你画的样板间效果图靠谱多了。
还有个很多人不知道的细节：你办贷款、交物业费、交取暖费，全是按建筑面积算的。也就是说，你哪怕从来没在大堂坐过，从来没走过楼梯间，这部分公摊对应的钱，你也得跟着一起交，连贷款利息都要算进去。
收房的时候也别光看装修好不好，一定要要求开发商出示盖了测绘部门章的正式面积测绘报告。要是实测的套内面积和合同上写的数差了超过3%，是可以按约定要求退差价甚至退房的。
对了，下次去看房子，别光盯着样板间的沙发有多大，掏出手机算一算实际的套内空间够不够用。
哦对了，你家现在住的房子，建筑面积和套内差了多少？当时收房的时候有没有被这个数字惊到？
作者|地产
排版|地产
审核|阿辰