眼睛都亮了。
问我能不能冲。
我当时没直接答。毕竟见过太多冲着差价冲进去，最后把自己套在里面的例子。
别先盯着差价，先看这套房”能不能住”
很多人一打开法拍页面，视线直接锁死”评估价””起拍价”那两个红色数字，根本没耐心把公告里藏在边角的瑕疵说明逐字读完。
我之前听同行说过一套鼓楼的老破小，起拍价比同户型低35万，翻到公告最后一行才看见：房屋现由被执行人的老母亲居住，已82岁，无其他住房。竞拍的小年轻算着差价想省装修钱，拍下来之后跑了三趟法院，前前后后耗了11个月才拿到钥匙，算上一年在外租房的成本、资金占用的利息，那点差价早磨得差不多了。
法拍房最大的成本从来不是房款，是你拍之前根本摸不清的隐性风险。
是里面住着不肯搬的老人，是没到期的十年以上的长期租约——就像之前有人踩过的坑，拍了房才发现租客交了12年的租金，拿着房产证连门都敲不开——是原房主欠了好几年的物业费、水电公摊，是迁不走的户口，甚至是藏在房子里的没结清的民间借贷，这些东西你不花时间蹲点核实，光靠法院的几行公告根本看不全。
真捡到漏的人，都在算”看不见的账”
当然不是说法拍房没有漏。
我认识个做装修的师傅，去年拍了套城南的三居室，起拍价比同小区成交价低22%。当时一起竞拍的人都觉得这房子有问题，不然怎么会比别人便宜这么多？
说真的，换普通人看到那半拉子工程，早就扭头走了，谁能算明白那里面的成本账啊。只有他知道，那房子之前的房主是做建材生意的，破产前自己装了一半，墙面铲了、水电改了一半，只是因为没钱续装才断供被法拍。他自己有施工队，算上补装的成本，比买同小区的毛坯房还便宜8万。
别把”低于挂牌价”等同于”真便宜”。
很多二手房的挂牌价本来就是业主喊的虚高价格，就算真的比挂牌价低20万，要是跟最近三个月的真实成交价差不了几万，那根本算不上漏。
更别说你拍之前根本没算进去的成本：原房主需要承担的税费会不会转嫁给竞拍人？房屋有没有拖欠的维修基金？如果是唯一住房，后续你要付多少安置费？这些细则以当地最新政策为准，别听平台客服或者中介拍胸脯说”全免”，真出了问题没人替你担。
你说冲着表面差价冲进去的，那叫捡漏？那叫踩坑。
普通人别上来就冲，先做3件不花钱的事
我从来不会劝人别碰法拍房，毕竟真有懂行的人能在里面拿到比二手房市场实在得多的价格，但也绝不建议刚接触的人，看了一眼差价就急着交保证金报名。
先做三件事，不花一分钱，能避开大部分的坑。
不用一上来就交保证金，先蹲半个月你意向板块的法拍公告，把每一套的成交记录、流拍记录、瑕疵信息都抄在本子上，你就会发现，真正比近期真实成交价低20%以上的房子，其实少得可怜，大部分所谓的”低价”，都是有你看不到的硬伤。
但凡你有点动心的房子，别光看法院拍的照片，抽个下班的时间去小区转三圈。问问门口的保安、楼下开小卖部的老板，这房子之前住的是什么人，有没有人长期在里面住，有没有奇怪的租约。别不好意思，小区里的人对这种事门儿清。
还有，拍之前提前跑一趟你常用的贷款银行，把意向房的信息给信贷员看，问清楚能不能贷，能贷几成，利率多少。别等你把几十万保证金交了、房子拍下来了，才发现银行因为房屋产权问题不给批贷款，那笔保证金是直接被扣的，哭都来不及。
我上周跟那个在咖啡馆刷法拍房的朋友说，你要是真看上那套房子，明天先绕到小区里找保安聊10分钟，问清楚里面住的是谁，再决定要不要点报名。
作者|地产
排版|地产
审核|见微