上周在南京河西的奶茶店坐了半小时，邻桌两个穿西装的中介对着一对小夫妻掰扯”这套房租出去三年回本”，我手里的芋泥啵啵都差点晃出来。
先把你手里的数字掰碎了
很多人上来就用月租金乘12除以总房价，算出来一个数就当回报率，这是最粗糙的毛算法，年租金毛额除以购房总价，听着简单，实际全是漏洞。
比如300万的房，月租金4000，乘12是4.8万，除以300万是1.6%，听着好像还行？谁算谁傻。
你真以为一年12个月都能收满租金？你真以为不用掏物业费？你真以为装修家电用个十年八年不会坏？这些都不算，那数字就是个画出来的饼。很多中介给你报的就是这个毛数，美其名曰”静态回报率”，说白了就是哄没买过房的人玩的。你要是真信了，等真把房租出去，每个月抠抠搜搜收的那点钱，扣完杂七杂八的费用，才发现实际拿到的连一半都不到。
两种算法，别搞混了
先讲全款买房的情况。这里的分母不是你当初买的挂牌价，是你实际掏的所有钱——包括首付、税费、当初收房的时候交的维修基金这些杂七杂八的，一分都不能漏。分子也不是年租金的总数，是扣完所有成本的年净租金：年租金收入，减去一年的物业费，减去你预估的空置期损失（比如一年空1个月，就扣掉1个月的租金），减去每年平摊的中介费（一般租一次要付半个月租金的中介费，两年换一次租客的话，每年就扣四分之一的月租金），再减去装修和家电的折旧（比如你花10万装的修，打算10年换一次，每年就扣1万）。
就拿刚才那套300万的房举例，扣完这些杂项，年净租金可能也就2万多，除以你掏的300多万（算上税费啥的可能310万），实际回报率连1%都不到。
再说说贷款买房的情况，这里最容易踩坑。很多人直接用”月租金减月供”，觉得剩下的就是赚的，大错特错。月供里的本金部分是你自己的钱，相当于强制储蓄，不算持有成本，要扣的是月供里的利息部分。分母也不是总房价，是你实际掏的首付加税费的总金额——毕竟你掏出去的首付，哪怕存银行定期，每年也有利息收入，这部分就是机会成本，必须算进去。
举个最简单的例子，你首付掏了100万，总房价300万，贷款200万，月供里每个月利息是5000，那你每年的利息成本就是6万，要是月租金才4000，一年租金才4.8万，扣完利息你每个月还倒贴1000，这时候你还得算上首付的机会成本，100万存定期一年也有2万多的利息，这么算下来，你这套房的租金回报率其实是负的，根本不是中介说的”以租养贷”。
这些坑，踩一个数字就虚一半
第一个坑，就是中介给你报的”理想租金”。我见过太多次，中介带看的时候说”这套房装修好一点能租4500″，实际你真买过来，家电旧了，墙皮掉了，根本租不到那个价，打个八折都是常事。
第二个坑，默认全年无休收租。现在的租赁市场早就不是房东说了算的时代了，换租客的时候找中介、打扫卫生、修坏的家电，空个一两个月太正常了，要是赶上淡季，空三个月都有可能，你要是算的时候默认12个月都有租金，最后肯定要亏。
第三个坑，忘了算税费。个人出租住房的税费各地不一样，以当地最新政策为准，别觉得金额少就不当回事，要是你买的是商办公寓，那税费更高，算完直接把回报率砍半。还有最离谱的一种，有人把房价每年上涨的部分也算进租金回报率里，这哪是租金回报率啊，这是把房价上涨的收益硬塞进来凑数，完全是偷换概念。
下次再有人跟你吹某套房的租金回报率有多高，你就先把他报的租金打个八折，再扣掉两个月的空置损失，再减物业费和折旧，算出来的数才是你真能揣进兜里的。对了，你有没有算过自己家房子的实际租金回报率？
作者|地产
排版|地产
审核|安然