2026-10-10 00:56:55
作者：
地产
上周陪一个刚工作五年的小老弟去南京办二手房按揭，签材料的时候他脸都绿了。
差了九十万。
不是算错账，是评估价比成交价低了快九十万，他原本算好的首付，直接差了小三十万出来，到处打电话借钱，连他爸的养老金都动了主意。
没人刚买房就分得清这俩词
很多第一次买房的人，掏了意向金都搞不懂两个价的区别。
成交价是什么？就是你和卖家谈拢的价格，你买这套房，最终要给人家多少，就是成交价，一分不能少，写进合同里的，赖不掉。
评估价呢？是银行要借钱给你，得找自己认可的第三方机构，给这套房子估个当前的市场价值。银行只敢按评估价的一定比例放贷款，不会平白无故按你说的成交价给你放。
对吧？
南京二手房交易评估成交价对比表
为啥会拉出这么大的差距
很多人第一反应是中介吃差价，或者银行故意卡你。说实话真不是。
俩价本来就不是一个逻辑出来的。成交价带了太多个人因素。卖家急着置换腾资格，可能低于市场价卖，卖家挂了大半年不愁卖，可能比小区均价高个十几万也有人接，你看上人家带的定制家具全屋中央空调，多掏两万也愿意，这些都会算进成交价里。
评估价不认这些。评估只看硬指标：地段、房龄、小区近三个月的成交均价、户型、楼层，装修顶多算个折旧，你花二十万装的欧式豪装，住了五年，人家可能只给你算五万，甚至直接忽略。
前年我同事在仙林买套学区房，成交价五万八一平，评估价才四万九，每平直差小一万，一套房子下来差出一辆代步车的钱。
不同银行的评估尺度也不一样，有的银行对二十年以上的老小区压得低，有的对热门学区房松一点，具体多少，以当地最新政策为准。
别以为只有二手房有这个问题，买新房也一样，你买的时候开发商搞促销打折扣，成交价低于市场价，说不定评估价还比成交价高，当然这种好事不多，大部分时候，评估价都低于成交价。
房产按揭评估价影响首付计算示例图
差出几十万，你该提前做什么
差出几十万，你该提前做什么
最核心的影响，大家都要记住：评估价比成交价低得越多，你要掏的首付就越多。
很多人算首付，都是直接拿成交价乘首付比例，比如三成首付，成交价三百万，就准备九十万，觉得够了。
如果评估价只有两百四十万，银行最多贷七成就是一百六十八万，总房价三百万，减去一百六十八万，你首付要掏一百四十二万，一下多了五十二万！
这个缺口，普通家庭真的拿不出来，凑不齐就要违约，定金直接打水漂，这种事我在南京见得太多了。
那碰到差距太大怎么办？
首先，签正式购房合同之前，一定要先问评估大概范围。别等签完了才去查，那时候已经晚了。让中介帮你找合作银行，提前问一下这个小区当前的评估大概是多少，心里先有数。
如果差距真的比预想大，可以换一家银行试试，不同银行评估不一样，说不定换一家就能多评十几万，缺口就补上了。
不要动歪脑筋做什么阴阳合同逃税，现在监管严得很，查到了得不偿失，别碰。
不过话说回来，也不是所有差距都是坏事，如果你是拿自己房子做抵押经营贷周转，评估价比你当初买的成交价高，你反而能贷出来更多钱，对不对？
下次签买房合同的时候，不妨多问一句评估价，再加一句补充条款：若因评估价过低导致贷款缺口超出买方能力，双方可无责解除合同。
花一分钟弄好，总比最后赔掉几十万定金，四处借钱凑首付强。
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文章名称：南京买房踩过坑才懂：评估价和成交价差距到底怎么影响你
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