2026-10-05 18:13:57
作者：
地产
上周跟准备换房的发小在新街口喝冰饮，他说看中朝天宫旁边一套带学区的老破小，算税费的时候当场愣住，比最初谈的总价多出来十几万。
就因为证没满年限。
很多人第一次买房卖房，对这笔钱没概念，等到签了合同才傻眼。
先搞懂，这笔税该谁出
按规定，增值税是卖方缴纳的，是针对房屋交易增值部分收的税。
但实际南京的二手房市场，大多默认买家承担所有税费。
说白了，你就算让卖家出，他也会把这笔钱加到房价里，羊毛出在羊身上。
所以搞懂规则，才能算清楚你到底要掏出多少钱，不至于超预算。
南京二手房交易增值税核算表
年限怎么算，别踩起点的坑
很多人第一反应，从我买房签合同那天算？不对。
还有人说，拿到房产证那天才开始算？也不全对。
业内通用的算法，是看契税缴纳时间和房产证登记时间，哪个早按哪个算。
举个例子，你2020年买的新房，当年就交了契税，2022年才收房拿到房产证，那到2022年，你的房子已经满两年了，不需要交增值税。
要是反过来，你2020年拿了证，2022年才交契税，那就按2020年算。
至于继承、赠与得来的房子，也可以按原房主的取得时间算，不需要从头算，别被坑了多交钱。
目前执行的政策，普通住宅满足年限要求就可以免征，具体标准以当地最新政策为准。
二手房产权年限起算点说明图
几个容易忽略的细节
几个容易忽略的细节
第一个，不是所有房子满年限都能免。
只有普通住宅才行。什么是普通住宅，各地标准不一样，南京是按容积率、面积、总价来划的，超过标准的非普通住宅，哪怕满两年，也只是差额征收，不是全额免征。别签合同的时候漏算这笔钱。
第二个，商住、公寓、写字楼这类非住宅，本来就不享受这个免征政策，哪怕你买了十年再卖，该交还是得交。我前两年碰见过一个刚工作的小姑娘，买了套城东的二手公寓，中介没提这事，她以为跟住宅一样满年限就免，过户的时候多交了七万多的税，哭都没地方哭。
第三个，别把增值税的满二和个税的满五唯一搞混。好多新手听人说满五怎么怎么样，就以为要满五年才能免增值税，其实不是，两码事。满五唯一免的是个税，增值税只要满两年的普通住宅就免。你要是为了等满五多等两年，错过合适的买房时机，哪怕省了几万块税，房价涨的都不止这点，亏不亏？
说实话，交易里的坑，大多都是因为信息差。你提前多问两句多查两句，就能少掏好几万冤枉钱。
下次看中一套二手房，先找业主要一下契税单或者房产证复印件，自己算一遍时间，别光听中介口头打包票。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。如有侵权请联系删除。
文章名称：买房卖房绕不开：增值税满几年免征到底怎么算
文章链接：https://www.lfdjt.com/p/dichan/a/6799.html