买二手房算不清账：个税在二手房交易中谁来承担-大讲堂

上个月陪刚工作五年的发小在南京江北看二手房，谈了半个月谈拢价格，坐去中介门店签合同，业主掏出提前写好的补充条款，扫一眼，发小脸直接绿了。“所有交易税费由买方承担”。这里面，大头除了契税，就是个税。很多人第一次买房，看到这一条只会发懵，应也不是不应也不是。

默认买家出钱，是市场行规不是规定

说实话，做地产这么久，见过的十单有八单都是这么签的。业主开口就是“我净得多少”，潜台词就是税你出。

为什么会变成这样？早十年南京楼市涨得凶，卖方市场，一套出来十几个买家抢，业主要求买家出税，你不答应转头就有人接。时间久了，慢慢就成了大家默认的规矩。哪怕现在市场转了，很多业主还是保留着报净得价的习惯。很多人会觉得，这不公平啊，凭什么卖方赚了钱要我交税？话是这么说，但交易本来就是双方你情我愿的事，没有绝对的公平，只有能不能接受。

政策原文里的纳税主体，其实写得很清楚

很多人不知道，翻一遍官方政策，个税的法定纳税义务人，是卖出房屋的卖方。逻辑很简单，个税是对“个人所得”征税，你卖房子赚了差价，这笔钱是你得的，当然要你交税。那为什么还能约定买家出？这其实是税务上允许的，法定谁交是一回事，交易双方约定谁实际出钱是另一回事，只要双方都同意，写进合同，就不违法。

哦对，还有大家都听过的满五唯一免征个税，这个要记牢。只要卖方这套房拿到产权证满五年，而且是卖方家庭名下唯一的住房，就可以免交这笔钱，少则几万多则几十万，能省一大笔。具体认定标准，以当地最新政策为准，买前一定要让中介帮你查清楚，别光听业主口头说。不过话说回来，就算不免，税率也有不同，有些地方可以选全额1%或者差价20%，哪个划算选哪个，这个也要提前算清楚，别稀里糊涂多交了钱。

签合同前，一定要把话摊开说

我见过太多新手踩坑。谈价的时候只盯着总房价，不好意思问税费谁出，想着反正没多少钱，等签了合同要过户了，业主才说税要你出，一下多出来几万，预算直接炸了。要不就是口头说好业主出，过户的时候业主变卦，说合同没写，你爱签不签，不买就是你违约，定金不退。这上哪说理去？谈价的时候，别抹不开面。业主报完价，你直接问一句，这个价格是你包税还是净得？如果是净得，个税要交多少，算进你的总成本里，能接受就谈，不能接受就砍价，把税费的钱从房价里砍出来。哪怕你最后同意出个税，也要把“本次交易个税由X方承担”这句话，明明白白写进合同的补充条款里，别偷懒，别信口头约定。我见过有人觉得都是熟人，没必要写这么细，最后闹到法院的，不在少数。还有人会问，我能不能要求业主必须出个税？当然可以，谈不拢就不买呗，交易本来就是双向选择，没必要硬吃哑巴亏。下次再去谈二手房，问完房价，多问一句话，没坏处。

作者|地产

排版|地产

审核|白杨

买二手房算不清账：个税在二手房交易中谁来承担

默认买家出钱，是市场行规不是规定

政策原文里的纳税主体，其实写得很清楚

签合同前，一定要把话摊开说

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