上个月陪我堂妹办河西那套老破小的置换，从签合同到拿到新房产证，拢共才12天，比我四年前换房的时候快了快半个月，还省了小八千的垫资钱。那时候我为了凑解押款，找朋友借还欠了人情，现在有这政策，真的香。
先搞懂，哪些房子能走带押过户
说白了，带押过户就是房子还欠着银行贷款没结清，不用卖家先掏钱把贷款还上解抵押，就能直接卖给下家，过户的时候一并搞定抵押变更。
很多人刚听说就跑去问，我房子抵押给私人能走不？不行。目前全国大多数开通这项业务的城市，只支持剩余贷款在已接入系统的商业银行的住房抵押。南京这边，工农中建交这些大行早就全接入了，少数村镇银行还没跟上，具体能不能走，打个银行电话问两句就清楚，以当地最新政策为准。
原来卖有抵押的房子，要么卖家自己掏几十万上百万填坑，要么找垫资公司，利息按天算，拖一个月大几千上万就没了。真的坑。
完整走一遍流程，没你想的那么复杂
第一步，签买卖合同的时候，直接把走带押过户这件事写进合同里，同时写清楚，卖家剩余未还的本金是多少，这笔钱谁来出。绝大多数情况，都是买家的首付来出，这个提前谈好，别藏着掖着。
卖家先给原来的贷款银行打个招呼，说我要卖这套房走带押过户，银行会帮你核对剩余贷款金额，准备好需要的材料。买家这边正常找银行做贷款预审，查资质批额度，和原来的二手房贷款流程没区别。
等买家的贷款批下来，买卖双方和两家银行（原贷款银行+新贷款银行），约个时间一起去不动产登记中心。一次提交所有材料，直接办过户，同时办新的抵押登记。不用先解押再等归档，跑两趟。
等新的房产证出来，新银行放款，钱直接按流程划给原银行结清剩余贷款，剩下的钱打给卖家，齐活。
几个没人提醒就容易踩的坑
第一个坑，原贷款提前还款的违约金谁出。
很多人签合同只谈了房价，忘了说这件事。不少银行收提前还款违约金，少则几千多则上万，合同没写的话，最后扯皮扯到过户延期，两边都闹心。一定要提前说清楚，这笔钱谁承担。
第二个坑，别跳过资金监管。
有人觉得走带押过户，钱直接给原银行就行，不用进监管账户省手续费。别贪这点小便宜。现在所有正规的带押过户流程，都要求走资金监管，首付和贷款都进监管，过户完成才会划走，对买卖双方都安全，真出了问题还有保障。
第三个坑，多次抵押别硬走。
如果你的房子除了抵押给银行，还私下抵押给了其他机构或者个人，这种目前基本走不了带押过户，别抱着侥幸心理约号，去了也办不了，白排一上午队。
说实话，带押过户最大的好处，就是把原来卡脖子的解押那步给拆了，卖家不用掏大几十万出来解押，也不用欠人情找朋友借，更不用出高额垫资利息。对于换房的人来说，本来就是卖一买一，手里本来就没闲钱，这个政策真的解决了大问题。
不过话说回来，如果你手里刚好有闲钱能自己解押，那你自己解押也没问题，怎么方便怎么来。
明天打算去办带押过户的，出门前先打个电话给不动产登记中心，问清楚你的抵押情况符不符合要求，别白跑一趟。
作者|地产
排版|地产
审核|小准