2026-09-29 00:16:14
作者：
地产
上周陪刚领证的堂妹跑南京不动产登记中心开购房证明，才发现原来好多人在这里踩坑。她当年毕业家里凑钱在苏北老家买了套四十平的小公寓，贷款早早就还清了，这次来南京安家买住宅，满心欢喜以为自己能算首套。
差点错了。差一点就多凑几十万首付，利率还多涨了好几个点。
核心是认房还是认贷
现在买房套数认定，从来不是你买过几次就算几次。所有规则的核心，都是两个词：认房、认贷。
认房，认的是你家庭名下，在购房当地，登记在你名下的住宅套数。商办公寓、车位、储藏室这些，绝大多数城市都不算进去，这点放心。
认贷，认的是你全国范围内，所有的住房商业贷款或者公积金贷款记录。不管你卖没卖房，只要有过记录，就算数。
现在不同城市执行的规则不一样，有认房不认贷，有认房又认贷，具体都以当地最新政策为准，别拿十年前买房的经验套现在的规则。
南京不动产登记中心自助查询机
这些坑90%的新手都踩过
说实话，套数认定没那么复杂，就是容易在细节上错。我整理几个当天在交易中心看到的疑问，全是高频踩坑点。
第一个，老家有房，无贷款，来南京买算几套？如果现在执行认房不认贷，那就算首套。如果是认房又认贷，你名下没贷款，很多时候也能按首套走。
第二个，之前买过一套房，卖了过户了，现在名下没房，算几套？只要你名下查不到，大多数情况都算首套。别以为你买过就永远算二套，规则不是这么定的。
第三个，婚前一方有房有贷，婚后再买算几套？记住，套数认定都是按家庭算，不是按个人。两口子加起来算总套数，哪怕你只写一个人的名字，只要对方名下有房，就算二套。这个是最多人搞错的，当天就有一对小夫妻，因为这个改了合同，折腾了一下午。
第四个，买过公寓从来没买过住宅，算首套吗？算。只要你没买过住宅，也没住房贷款记录，百分百首套。
南京银行住房贷款利率核算柜台
别自己瞎算，这么查最准
别自己瞎算，这么查最准
对着规则想破头，不如花半小时查一次，准得很。
先拉一份个人征信报告，随便找个征信查询点，自助机就能打，上面所有的住房贷款记录写得清清楚楚，有没有结清，银行认这个。
再开一份名下房产查询证明，南京这边，支付宝或者不动产自助机就能打，你名下在当地有几套住宅，一眼就能看到。
不过话说回来，政策变的快，有时候同一个城市不同区执行起来细节都不一样，你查完可以直接给你贷款的银行客户经理看，把你的情况说清楚，人家天天做这个，一句话就能给你准信，比你在网上翻三年前的帖子靠谱多了。
别等交了定金签了合同，才发现认定不对，凑不出额外的首付。买房子之前，先花这半小时，没坏处。
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文章名称：跑了两趟南京交易中心，终于搞明白首套房和二套房怎么认定
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