老南京拆迁户聊透：回迁房和商品房区别

出身不一样，根上就有差

商品房说白了，就是开发商花钱从政府手里拍了地，建好了房子卖给你，赚的就是卖房子的钱，从拿地到卖房，全流程都是按市场规则来的。

回迁房不一样，是这片地原来就有住户，开发商要拆了重建，就得给原住户赔钱赔房子，赔的这套房子，就是回迁房。

最核心的差别，在土地性质。绝大多数老回迁房的土地是政府划拨的，原房主没掏土地出让金。这意味着啥？以后你要卖房子，得先把这笔钱补上，才能过户。具体补多少，以当地最新政策为准。

不过话说回来，现在很多新的回迁房，土地也是出让性质，和商品房没差，拿证交易都正常，买之前问清楚就行，别偷懒。

居住体验的差，都是堆出来的细节

我跑过南京不下几十个小区，同地段的回迁和商品，走进去就能感觉到不一样。

早年的回迁房，大多放在整个地块最差的位置，挨着高架靠着垃圾站，好位置都留给卖高价的商品房。户型设计更是凑活，一百平能做出三个暗厅，长长的过道浪费十几个平方，你说憋屈不憋屈。

最坑的还是物业。说实话，很多回迁小区物业费才三毛五毛一个平方，能把大门看好就不错了。快递随便进，绿化长了杂草没人剪，楼下停满了电动车充飞线，住久了真闹心。

不过也有例外。现在不少新盘要求开发商配建回迁房，和商品房放在同一个小区里，这种户型物业啥的都一样，差价还能有几千一万一平，买到就是赚到。真碰到这种，别瞎纠结回迁房不好，大胆去看。

交易的时候，坑都藏在明面底下

很多人买房预算有限，一眼就看上回迁房比同地段商品房便宜几十万，心痒痒。可你不知道，这里面的坑比你想象的多。

第一个坑，拿证慢。很多回迁房交房三五年，甚至七八年都办不了房产证。没有证，你没法网签过户，没法走银行贷款，只能私下签协议付全款，几年后房价涨了，原房主反悔要收回房子，打官司你都不一定能赢。这种事南京每年都能出好几起。

第二个坑，税费不一样。除了刚才说的要补土地出让金，不少回迁房交易的税费比商品房高，算下来总差价其实没那么大，别光盯着挂牌价乐呵，最后交钱才发现多了十几万支出，哭都来不及。

第三个坑，指标买卖风险大。有的人卖的不是现成的房子，是拆迁的回迁指标，给几十万指标费，等房子建好了再过户。这种九成九是坑，原房主家里子女闹纠纷，或是一房多卖，最后你钱房两空的太多了。

选哪个，全看你的需求

别听网上瞎扯什么回迁房绝对不能买，也别觉得商品房就一定完美。

你要是预算有限，就是刚需自住，碰到证件齐全、位置好的回迁房，比商品房便宜几十万，为什么不能买？住个十年八年，攒够钱再换，怎么就不行了。

你要是打算买了长期住，以后还要考虑转手换房，那同预算选商品房肯定更稳，流动性好，以后要卖的时候，接盘的人多，溢价空间也大。

最后给个提醒：不管你是拆迁选房还是买房刚需，签字交钱之前，抽半天时间自己跑一趟不动产登记中心，查清楚房屋的土地性质、能不能正常过户，比听一百个中介吹牛都有用。