上个月陪朋友去南京江宁看刚需盘，出了地铁口往村里走，老远就看见围墙刷着白字：「本村独栋小产，二十万一套」。不少手里凑不出首付的年轻人，盯着这价格挪不开脚。
便宜是真便宜，坑也是真坑。
你拿不到任何受法律保护的产权
很多人搞不清，小产权房为啥便宜？说白了，它没给国家交土地出让金，也没走正规的开发报建流程，从头到尾都是乡镇或者村集体自己搞的。所谓的「产权证明」，就是村里给你盖个章，连房管局的备案都进不去。
说实话，你签的购房合同，法律上根本不认可。真较真起来，本质就是个长期租赁合同，超过二十年的部分，不受法律保护。哪天村集体把地卖了，原房主把房再卖一次，你哭都没地方哭。
变现难，拆迁也轮不到你拿补偿
你买了商品房，哪天缺钱或者想换房，挂中介就能卖，过户走流程就行。小产权房呢？过不了户，没证，谁敢接？只能私下找同村的人转，碰到外人接，价格砍半都未必有人要。
碰到拆迁更糟。政策写得明明白白，拆迁补偿只给产权所有人，也就是村集体或者原房主。你最多能跟对方扯皮要回当初的购房款，至于拆迁的补偿款、安置指标，跟你半毛钱关系都没有。
前两年我听浦口的中介朋友说，有个大叔攒了三十年钱买了两套小产权，刚住五年就碰到拆迁，最后只拿回了当初买房的十八万，连装修钱都没要回来，现在还在近郊找便宜农房住。听起来夸张？真事。
质量配套没人管，全靠开发商良心
正规商品房，从拿地到交房，有无数道监管关卡，设计、施工、验收，哪一步错了都交不了房。小产权房呢？啥都没有。包工头找的是村里施工队，钢筋水泥能省就省，户型乱改，承重墙都敢动。
我去过几个南京近郊的小产权小区，下雨天路面全是水坑，一楼墙皮掉了大半，有的楼外墙裂缝能塞进去一个拳头。你想维权？连开发商都找不到人，找谁去？
配套更别说了。大部分小产权房接的都是村里的农用水电，电费一块五一度，水费比城里贵一半，停车全靠抢，连个正经物业都没有，小区门口堆垃圾半个月都没人清。
全款掏光积蓄，套牢后一分钱都动不了
买正规商品房，你可以走按揭，首付三成就能上车，压力分摊二三十年。小产权房呢？银行根本不认，不给你放贷款，一分钱都贷不到，必须全款。
多少人把一辈子攒的钱全砸进去，就为了这套没证的房。万一家里老人得病，或者生意周转需要钱，你想把房抵押出去？银行不收，私人典当行也不敢要，只能干着急。
真的预算不够，想买便宜房，多跑几家中介看看远一点的地铁口老破小，哪怕面积小个十平方，至少证在你手里，睡觉得踏实。
别为了省几十万，把一辈子的家底都搭进去。你说对吧？
作者|地产
排版|地产
审核|白杨