上个月陪刚结婚的发小去南京江北看盘，小伙子攒了六年钱，凑够首付就想整个三居，站在售楼处的户型展板前，手指头点着那行小字反复抠，冷不丁抛出这个问题。
这个差值，本质是公摊在搞鬼
很多人第一次买房，搞不清两个面积到底说的是什么。套内面积好说，就是你关起门来，实打实能用的地方——你踩的地板，你家内部的隔墙，封好的阳台，全算在这里。说白了就是你能摆衣柜放沙发，小孩能跑跳的空间。
建筑面积呢？就是在套内的基础上，把整栋楼大家共用的空间平摊下来，加在你头上。电梯井、楼梯间、大堂、小区设备用房，这些你天天用但不属于你一家的地方，全部分摊到每家每户的建筑面积里。
所以建筑面积减套内面积，得出来的就是你分摊的公摊面积。差多少，就是你掏了多少钱买了共用空间。
不同房子，差出来的大小天差地别
没有固定数。真没有。
八九十年代的单位福利房，很多没配电梯，整栋楼公摊本来就小，100平的建筑面积，套内能有八十五六平，差个十四五平就到头了。
现在市面上常见的刚需高层，两梯四户标配，100平建筑面积，套内一般也就七十六到七十九平，差个二十一到二十四平太正常了。我发小看中的那套江核盘，143平建筑面积，套内才115，差了快二十八平，他当时直接瞪眼睛。说差出来的地方，都够改个完整的儿童房加储物间了。
要是换成洋房或者叠拼，公摊小很多，差值也小。100平也就差个十二三平。至于联排别墅，很多公摊几乎可以忽略，差不了几个平方。
反之，那种做了超大中央园林的高端盘，或是两梯一户、一梯一户的大平层，公摊能占到百分之二十五以上，180平的建筑面积，差出四十多平都不奇怪。
买房算差值，要抓两个核心
第一个，别被销售的文字游戏骗了。很多人会把赠送的露台、设备平台、空中花园全算进“使用面积”，拉高出得房率，让你觉得差值很小很划算。这些赠送面积大多数不会写进产权面积，真要算差值，只认合同里标注的产权套内面积，别的都不算数。
第二个，关于面积计算的规则，各地不一样，以当地最新政策为准。比如南京现在对封闭阳台和半封闭阳台的计算规则就不一样，半封闭只算一半面积进建筑面积，全封闭全算，这也会影响最终的差值大小。
说实话，买刚需小户型的朋友，对差值敏感点没问题。毕竟每平方都是真金白银，差十个平方就是十几万，换谁不肉疼。
不过话说回来，也别一味追求差值越小越好。公摊不是洪水猛兽，差的多意味着公共空间大，电梯宽，楼道敞亮，搬家具不卡，小区遛弯也舒服。全看你自己的需求和预算。
下次去看房，掏出手机算一下，建筑面积减套内，一目了然。
作者|地产
排版|地产
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