看中的二手房还在押？抵押房交易流程我跑三次网点才捋顺

上周陪我表妹去岔路口看一套六十多平的老破小，房东刚报完价，表妹眼睛都亮了——结果房东补了句”我这房还有72万贷款没还完啊”，表妹的脸当场就垮了，拉着我衣角往门外拽，说”这房子押着的，买了会不会被赶出去啊”。

先搞懂：你碰到的抵押房到底”押”在哪

真不是我吐槽，很多人对抵押房的恐惧，完全是自己吓自己。你碰到的90%以上的抵押房，根本不是什么房东欠了高利贷被法院查封的状态，就是房东当初买这套房的时候，办了银行按揭，把房子抵押给银行换了贷款，现在贷款没还完，抵押记录就一直在不动产登记簿上挂着而已。

要是你拿不准房子的抵押状态，直接让中介把不动产登记簿的查询截图给你看，或者自己带身份证去不动产登记中心查，别听房东空口承诺。

钱怎么出？别把首付直接打给房东

解押需要钱，这是所有抵押房交易绕不开的坎。常规的操作就两种：要么房东自己凑钱把剩下的贷款还了，要么用买家的首付来还。

这里我必须把最关键的话加粗：绝对不要把用于解押的钱，直接转到房东的私人银行卡里。去年我陪朋友办交易，就碰到过房东收了解押款没去还贷的糟心事，前后闹了半年才把钱追回来。

所以不管中介跟你拍胸脯说”房东人品绝对靠谱”，解押的钱一定要走官方的资金监管账户，钱在监管账户里，银行看到钱了才会给你办解押，解押完成了再把钱打给房东，谁都坑不了谁。

对了，还有个容易漏的细节：提前还银行贷款会不会收违约金？一定要提前问清楚放贷的银行，有些银行还满三年就免违约金，有些要收剩余本金的1%，这个钱到底谁出？别等签完合同了才扯，全部写进补充条款里，口头说的全不算数。

解押完别着急，漏了这步过不了户

很多人以为，房东把贷款还完，拿到银行给的解押材料就万事大吉了？错。你还得去不动产登记中心办抵押注销登记——说白了就是把之前挂在不动产登记簿上的抵押记录给抹掉，这个步骤没做，房子在系统里还是带抵押的状态，根本过不了户。

哦对，现在南京已经推行带押过户了，要是房东凑不出解押的钱，也不用硬着头皮找垫资公司付高额的垫资费，直接走带押过户的流程就行——不用先解押，直接把房子的产权和剩下的贷款一起转到买家名下，我上个月陪客户办过一次，前后只用了10个工作日，比之前垫资解押的流程快了快半个月，省了快两万的垫资成本。具体办理要求以当地最新政策为准。

不过话说回来，不是所有抵押房都能碰。要是你查下来，房子的抵押不是押在银行，是押在小贷公司或者个人名下的，别犹豫，直接走。真的。那种房子背后的债务关系乱得很，你根本不知道房东还欠了多少别的外债，说不定你刚交了首付，房子就被别的债权人查封了。

下次再碰到带抵押的二手房，别着急转身就走，先问清楚三个事：抵押给的是哪家机构、解押的所有成本谁承担、能不能走带押过户，问完再坐下来谈价也不迟。