上周在小区楼下凉棚碰着张阿姨，攥着个皱巴巴的便签本跟我吐槽，说儿子嫌她算的出租收益不对。那天太阳大，凉棚底下坐了一圈摇扇子的老头老太，张阿姨这嗓门一出来，周围几个人都凑过来听，都想算自己家房子的出租账。
她那套60平的老两居，当初买的时候花了118万，现在挂出去租3500一个月，她算着一年能收4万多，回报率快4%，比存银行强多了。儿子凑过来扫了一眼，说”你这账算得，跟闹着玩似的”。
别拿”年租金除以总房价”当唯一标准答案
很多人算收益的第一反应，就是拿一年收的租金，除以买房子花的总钱数，敲完计算器就觉得自己算明白了。
错的。
你当初买这套房的时候，掏出去的钱远不止网签合同上那个房价数。契税、维修基金、当时给中介的服务费、如果是二手房的话，替原业主垫的个税增值税，这些全是你真金白银掏出去的成本，都要算进分母里。最容易踩的坑，就是只算裸房价，把这些杂七杂八的前期投入全漏了。具体的交易税费核算标准以当地最新政策为准，别照着网上别人发的攻略硬套。
我之前见过个小伙子，2021年买了套远郊的小三居，算回报率的时候就只拿总房价当分母，算出来有2.1%，觉得挺满意。结果把当初交的4万多契税、2万多中介费、1万多维修基金加进去，分母直接多了7万，回报率悄无声息掉了0.2个百分点，他自己都愣了。
隐形成本扣完，真实数字可能比你想的低三成
很多人算租金收入的时候，默认房子一年12个月都能满租，默认收的租金全是自己的，半毛钱额外支出都没有。
太天真了。
你算过空置期吗？一年到头总有个十几天二十天空着，找租客、搬家、打扫，这部分的租金是实打实收不到的。你算过维修成本吗？出租三年，水龙头漏了要换、空调不制冷要加氟、墙面掉皮要补、锁坏了要换，杂七杂八摊到每年，少说也得大几千。要是走中介找的租客，一半月租金的中介费，摊到每年也是成本。
更别说有贷款的房子，每个月要还的利息，本来就是从租金里出的啊。
说出来你可能不信。
之前有个业主找我帮他算账，他那套120平的房子，总投入190万，一年租金收5.4万，听着回报率快2.9%，挺不错。结果扣完每年25天的空置期、每年摊的维修和中介费7000、再扣掉每年要还的贷款利息1.8万，实际一年落进口袋的钱才2万多，算下来真实回报率才1.1%，比三年期大额存单的利息还低。他当时拿着计算器按了三遍，都不敢信。
贷款和全款的算法，根本不是一套逻辑
我碰到过太多人，不管是贷款还是全款，算回报率都拿总房价当分母，算出来的数字自己都不信。
贷款买房算回报率，分母是你实际掏出去的自有资金，不是房子的总市值。
举个最简单的例子，一套房子总售价100万，你贷款60万，首付加税费总共掏了45万，这就是你实际压在房子里的钱。一年扣完所有杂七杂八的成本，实际到手的租金是2万，那你的真实回报率就是2万除以45万，差不多4.4%——要是你傻乎乎拿2万除以100万，算出来2%，那不是把银行掏的60万也算成你自己的成本了吗？
反过来，全款买房的人，因为没有利息支出，算出来的回报率看着会比贷款的高，但你所有的钱都压在砖头里，流动性差到极点，真要急用钱的时候，半个月未必能把房子变现。
也别拿别的城市的回报率硬套。比如核心城区的小户型老房，本身房价已经不涨了，你就盯着租金现金流算清楚就行；要是买的是新区的期房，前两年周边没人，租金低得可怜，等个三五年产业落位、人多了，租金能涨上去，就别拿头两年的低租金算死数，按未来3年的平均租金摊开了算才靠谱。
下次你算自己房子的出租收益的时候，别着急打开计算器敲总房价。先找张便签纸，把当初掏出去的每一笔和买房相关的钱列清楚，再把过去一整年实际从租金里扣掉的所有杂七杂八的费用算个总数，两个数一除，才是你真金白银拿到的回报率。
要是算出来的数字连1.5%都不到，真的得停下来琢磨琢磨，这套房压在手里，到底值不值。
作者|地产
排版|地产
审核|白杨