上周陪远房表姐跑了三趟不动产中心。
她奶奶留了套鼓楼的老破小，60平，学区还行，本来以为拿个户口本、死亡证明就能直接换名字，结果第一趟就被窗口阿姨打回来了。
“你这材料缺一半，回去先理清楚谁有份再来。”
先别急着冲大厅，第一步你在家就能捋明白
很多人第一反应就是找中介，或者直接冲不动产中心，其实真没必要。
先在家翻三样东西：房产证、老人的死亡证明、所有能找到的亲属关系材料——户口本、单位档案、甚至老的结婚证都行。
先搞清楚一件事：这套房，到底有几个法定继承人有份？
别想当然。我表姐一开始以为她爸是独子，肯定全是他家的。结果翻到她奶奶2018年去世的时候，她太奶奶（也就是奶奶的亲妈）还健在，太奶奶2021年才走。那套房子当时一半是爷爷的，一半是奶奶的，奶奶走的时候，太奶奶作为第一顺位继承人，本来能分到奶奶那部分的1/4。等太奶奶走了，这1/4又要分给太奶奶的所有子女，也就是奶奶的三个兄弟姐妹。
哦对，就这么绕。
所有有继承权的人都到场，或者出具明确的放弃继承公证书，这步绕不开。少一个人的材料，你跑十趟都没用。
两种过户路径，选对了能省大几千还省时间
捋完继承人的事儿，接下来就是选路径了。现在基本有俩选择：要么走公证继承，要么走非公证继承。
公证继承就是先跑公证处，所有继承人一起到场，谁要份额谁拿，谁放弃就当场签放弃声明，公证处出正式的继承公证书。拿这个公证书去不动产中心，基本当天就能拿新的房产证。
但要交公证费。具体收费标准以当地最新政策为准，我表姐那套当时算下来公证费要小四千。
非公证继承就是直接跳过公证处，去不动产中心的继承窗口交材料，后面的核实、问询全由中心的工作人员走流程，不用你自己跑。能省掉公证费，但慢。快的一两个月，慢的半年都有——要是有继承人在外地，工作人员发函确认都得等好久。
说实话，要是家里亲戚都和和气气，没什么扯皮的，能凑齐所有人抽个空去公证处签字的，真的选公证。老房子本来就挂着待卖，晚拿一个月证，可能学区名额就被别人占了，差的钱远不止那点公证费。
这几个坑踩中了，你得多跑两三趟
说几个我亲眼见的坑，别踩。
第一个，别听人瞎忽悠说“继承房子要交20%的税”。
继承环节本身，一分钱契税、个税、增值税都不用交。那20%的税是啥？是你以后要把这套继承来的房子卖出去的时候，要是这套房不符合“满五唯一”的条件，才会收的差额个税。跟你过户的时候半毛钱关系没有。上次大厅里有个大爷，一听20%转头就走，说要把房子捐给社区，其实是被外面的中介吓懵了。
第二个，有继承人在外地甚至国外的，不用特意飞回来。直接在当地的公证处办一份放弃继承权的公证书，寄到本地就行，效力一样。我表姐那个在深圳的表姑，就是这么操作的，省了来回机票钱。
第三个，要是亲戚之间扯不清楚，有人就是不肯签字要分钱，别在家闹。直接去法院走继承纠纷的调解程序，拿到法院的调解书或者判决书，直接就能去过户，不用所有人都同意。
最后给个实在的提醒。下次遇到这种事，先把所有和房子、亲属关系相关的纸都摊在桌上理清楚，别一上来就找黄牛或者中介。真要拿不准，先打当地不动产中心的继承窗口电话问清楚，比啥都强。
哦对，你有没有遇到过家里继承房产扯不清的事儿？
作者|地产
排版|地产
审核|阿辰