上周在南京南站旁的中介门店，碰着个刚工作三年的小伙子。
攒了小一百万首付，想买南站附近的次新房，算下来要贷一百八十万。他今年38岁，自己月入一万二，本来按银行65岁的年限上限，最多只能贷27年，每个月要还快九千，流水刚够覆盖月供的1.3倍，离银行要求的两倍差一大截，急得满头汗，说我爸妈刚55，每个月退休金加起来一万二，能不能把他们算进去？
它的本质，就是把两代人的资质拼到一起
别听那些营销号吹得天花乱坠。
它就是个普通的住房贷款，没有什么特殊的政策优惠。核心逻辑就是把主借款人和共同还款人的还款能力、贷款年限上限做个拼接。
一般分两种情况：一种是子女当主贷人，父母当共同还款人，适合刚工作没几年流水不够，或者主贷人年龄偏大、想拉长年限降月供的；另一种是父母当主贷人，子女当共同还款人，适合父母名下有购房资格，但是退休金不够覆盖月供的。
你想啊，之前那个38岁的小伙子，按银行65岁的上限算，最多只能贷27年，要是把55岁的爸妈拉进来当共同还款人，有的银行会放宽年限计算规则，允许主贷人和共同还款人里，年龄最小的那个到70岁，算下来就能贷32年，直接拉长了5年，月供也能降个一千多。不同银行的计算规则差得很多，有的还是按主贷人的年龄算，所以一定要提前问清楚。
这些坑，我见过太多人踩了才反应过来
最常见的误会：只要拉上父母，就能随便贷30年？
真不是。
银行对共同还款人的年龄、收入都有硬杠杠。有的银行要求共同还款人最多不能超过65岁，超过的直接不算。就算年龄够，要是父母的退休金加起来还没月供高，那加了也白加。
还有个更离谱的误会：共同还款人要在房本上写名字？
完全不需要。
共同还款人只承担还款责任，不享有房屋的产权份额。只要你房本上没加父母的名字，后续卖房、过户都不用他们出面签字，这点一定要搞清楚，别稀里糊涂把父母名字加上去，后续反而要多交税费。
很多人以为用了这个贷款，还算自己的首套房？
不一定。
贷款记录是会记在所有共同还款人名下的。如果你爸妈之前有过房贷记录，哪怕已经还清了，有的银行也会把你的贷款算成二套，首付比例、利率都会往上调，具体怎么算，以当地最新政策为准。
之前碰着个姑娘，本来自己是首套房资格，为了多贷点年限把爸妈拉进来，结果爸妈之前在外地有过房贷，直接被算成二套，首付多掏了二十万，悔得直拍大腿。
真要办之前，先把这几件事捋顺
别上来就拉着父母去银行签字。
先查三个人的征信。你自己的，你爸妈的，有没有逾期，有没有半年内超过6次的硬查询，有没有没结清的消费贷、信用卡分期，这些都会影响审批。
然后别先交定金。先找银行的信贷员算清楚，你加了共同还款人之后，到底能贷多少年，首付比例是多少，月供多少，会不会被算成二套。这些事问清楚了，再去跟房东谈价交定金，不然到时候贷不够，定金退不回来，哭都没地方哭。
哦对，还有个细节：如果父母是退休人员，要准备好近半年的退休金流水，有的银行还要求提供退休证明，提前准备好，别到了银行才发现少带东西，白跑一趟。
不过话说回来，也不是所有人都需要用这个贷款。比如你刚25岁，哪怕流水刚够，按银行70岁的上限算，你本来就能贷45年，完全够30年的要求，根本没必要把父母拉进来，平白无故多一笔贷款记录在他们名下，后续他们要是想再买房子或者做经营贷，反而受影响。
对吧？
你要是最近正打算办房贷，不妨先翻出爸妈的身份证，算一算他们的年龄和每月的退休金到账数，再找常合作的银行问一句，别等签了购房合同才发现，年限达不到，月供压得人喘不过气。
作者|地产
排版|地产
审核|白杨