你以为的算法，往往漏了三笔隐形钱
最粗糙的通用算法，是用年租金总额除以房屋买入总价。老大哥就是这么算的：3200乘12个月，一年租金38400，除以180万总房款，得出来2.13%的回报率，觉得比存银行强。 真的吗？ 差远了。 你买房子的时候，难道只掏房款？ 契税要交吧？中介费要给吧？老破小收过来，总得刷个墙换个家电吧？这些都是你掏出去的真金白银，全得算进成本里。还有持有期间的开销：房子不可能永远满租，一年总有个把月空着找租客；物业费、公共能耗费得交吧？空调坏了、水管漏了，总得修吧？这些钱全是从租金里扣的，不能不算。
两种算法对应两种完全不同的买房目的
很多人搞不清，自己算的回报率到底是给谁看的。其实根本不用记复杂的公式，就看你买房的钱是怎么掏的。 如果是全款买的，就算全投资回报率。把你所有为这套房花的钱全加起来：房款、税费、中介费、装修配家电的钱，全算成本。然后把一年实际到手的租金（扣掉空窗期、物业费、维修费、出租税费，税费标准以当地最新政策为准）除以总成本，得出来的数才是真实的回报率。 举个例子，老大哥那套房，180万房款，契税1.8万，中介费2.7万，装修配家电花了8万，总共掏了192.5万。年租金本来38400，扣掉1个月空窗期的3200，一年物业费2400，维修费平均1000，出租税费按当地标准扣完，实际到手大概3万出头。这么算下来，回报率才1.6%左右，还不如三年期定期存款。 如果是贷款买的，就不用算全投资回报率了，算现金流回报率就行。现金流回报率只算你实际掏的首付和前期固定支出，不算贷款本金。具体怎么算？就是你每个月收到的租金，扣掉每个月要还的贷款利息、物业费、维修费，剩下的钱除以你掏的首付和前期的税费装修钱，就是你每个月实际能拿到的收益占比。 哦对，别把月供里的本金算成成本——那是你欠银行的钱，最后房子还是你的，本金部分相当于强制储蓄，不算你实际掏出去的开销。
这些坑，能把你算出来的回报率砍半
说实话，我见过太多人算回报率的时候，故意往高了算，要么就是被中介忽悠了。 最常见的坑，就是用挂牌租金算收入。中介给你看的租金报价，都是挂在平台上的最高价，实际成交的时候，要么免半个月房租给中介当服务费，要么给租客让点价，根本拿不到那么多。还有人算成本的时候，只算房款，不算装修和税费，老破小装修十几万，这钱掏出去了，不算的话，回报率直接虚高两个点都不止。 还有更离谱的，把未来的租金涨幅提前算到现在的收入里。有人跟我说，”我这房子以后租金肯定能涨20%，所以现在回报率是3%”。我都懒得拆穿——涨租金是明年后年的事，现在的回报率就按现在的实际收入算，提前透支未来的收益，跟做白日梦有啥区别。 哦对，还有人把房子的升值收益算进租金回报率里。那是房价增值的部分，跟租金半毛钱关系都没有，别混为一谈。 下次再有人给你甩个回报率数字，你就先问三个问题：成本算上前期的税费、装修、中介费了吗？租金扣了空窗期、维修费和税费了吗？是用实际成交的租金还是平台挂牌价算的？ 这三个问题问完，对方要是还能答得上来，那数字才是真的。作者|地产
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审核|小北