上周陪表姐去不动产大厅办过户。
她揣了两万块现金，塞在帆布包最内层，觉得怎么都够了。
结果窗口的工作人员敲了三分钟键盘，报出来的数字比她预想的多了快两倍。
她当场愣在那，嘴张了半天没说出话——本来以为爸妈给的房子，哪有还要交一大笔钱的道理。
别先急着填申请，先把最基础的成本算明白
很多人对父母赠与房产的第一认知，就是”一家人转房子，能免的税全免”。
这话只说对了一半。
直系亲属之间的赠与，确实可以免增值税、免个人所得税，这部分是真的没有套路。但直系亲属赠与的契税没有任何减免通道，按房屋当前评估价的3%征收，不管你房子多大，是不是满五唯一，是不是普通住宅，这个钱是硬掏的，一分都省不下来。
举个例子，现在一套评估价200万的市区老房子，光契税就要交6万，比表姐揣的两万块多了三倍。
很多人算到这就开始乐，觉得反正免了两个大税，比走买卖过户划算多了。
别笑太早。
现在省的钱，将来可能要连本带利还回去
我见过太多人，办赠与的时候只盯着当下要掏的钱算，完全不考虑这套房子将来要卖的时候的成本。
这里有个很多人踩过的大坑：受赠房产再次交易时的个税规则，和普通买来的房子完全不一样。
普通的商品住房，只要满足满五唯一的条件，对外卖的时候是免个税的；就算不满足，也是按买卖差额的20%或者全额的1%计征。但受赠的房子不一样，将来你要对外卖的时候，当初爸妈买房的成本是可以抵扣的，但是抵扣流程要准备一大堆老材料，要是材料丢了，抵扣不了，算出来的个税能吓你一跳。具体的抵扣标准和税率，以当地最新政策为准。
去年有个找我咨询的读者，2018年走赠与拿了爸妈的一套学区房，当时算下来比走买卖省了快4万块。今年想把房子卖了换大户型，一算个税，要交快20万——因为他找不到爸妈当年买这套房子的原始购房发票了，根本没法抵扣成本。
说白了，要是你打定主意这辈子就住这套房，永远不转手，那赠与的成本确实很低，选就选了。但凡你有半分可能，以后要换房、要把这套房子变现，真的别拍脑袋就选赠与。坐下来算两笔账：一笔是现在走赠与要掏的契税，一笔是将来卖房的时候可能产生的个税差，哪个划算选哪个。别总觉得”都是自己家的钱，算那么细干嘛”，真到要卖房的时候拿不出钱补税费，过不了户，那才是真的闹心。
跑窗口之前，这两个材料少一样都要白跑
很多人办过户之前，只知道带身份证、房产证，到了窗口才发现少材料，来回跑三四趟是常事。
走直系亲属赠与通道，第一个要确认的就是亲属关系证明。如果你的户口和爸妈的户口在同一个户口本上，能直接体现直系亲属关系，那直接带户口本就行。要是早年就把户口迁出去了，得提前准备好出生证明、派出所开的亲属关系证明，或者人事档案里能证明亲属关系的材料——没有这个，根本走不了直系亲属的税费减免通道，要按普通的非亲属赠与算税，那成本就高了去了。
第二个要提前问清楚的，是房屋评估的要求。现在各地税务系统都有自己的房屋基准价，你自己报的计税价要是比基准价低太多，系统会直接触发预警，要求你找第三方评估机构出正式的评估报告，这又是一笔额外的费用。别为了省那点契税故意报低价，最后多掏的评估费比省的钱还多。
别信网上那些所谓的”赠与避税妙招”，什么伪造亲属关系，什么先把房子赠与给远房亲戚再转一手，现在所有材料都是联网核验的，对不上直接退件，严重的还要担责任，真犯不上。
其实办房产过户哪有那么多捷径。
下次家里要过房子的时候，别一上来就听亲戚说”赠与最划算”，先打个不动产登记中心的咨询电话，把自己家的房屋情况、将来的卖房打算说清楚，让工作人员给你算两版成本，对比完了再签字。
对了，你们家当初办房产过户，走的是赠与还是买卖？
作者|地产
排版|地产
审核|小北