2026-10-09 09:37:57
作者：
地产
上周陪发小去仙林看准备结婚的新房，刚进售楼处，销售第一句话就是“我们家得房率85%，比隔壁同面积段多出来快5个平方，算下来省了十几万，太划算了”。
发小当场眼睛就亮了，拉着我偷偷说你看人家这个多实惠，咱们刚才看的那个才79%，差好多啊。
我当时没驳销售的面子，出来跟发小说，这事啊，真不是数字看着美就完事了。
先掰扯清楚，得房率到底算的是什么
很多人买房，默认得房率就是你实际能用的面积除以产权面积，数字越大越划算。
其实不是。
市面上算得房率的公式，是（套内建筑面积 + 阳台面积）÷ 产权总面积，这里面的套内建筑面积，连你家四周的墙体面积都算进去了，公摊部分刨掉的是电梯井、楼道、大堂、设备用房这些公共区域。
说白了，公摊不是全给开发商吞了，是给所有业主共用的空间。得房率高，本质就是要么从公摊里“抠”，要么从套内结构里“挤”，没有凭空多出来的面积。
南京商品住宅得房率公摊面积分解示意图
高得房率“抠”出来的面积，未必是你的福利
说实话，现在南京市面上那些动不动超过85%得房率的新盘，十个有八个是动了刀的。
怎么动？第一种，直接压缩公共空间。我上个月跑江宁的一个盘，得房率做到了88%，进去一看，两部电梯并排的楼道，我张开胳膊就能摸到两边墙，以后搬个衣柜沙发，错个车都费劲。入户大堂更绝，也就不到三个平方，就是个能开门的过道，下雨天想放个外卖快递都没地方。
第二种，就是大家常说的“偷面积”，把设备平台、飘窗什么的改成房间，凑进实际使用面积里拉高人得房率。这种面积大多是不计入产权的，你自己偷偷改了，住进去说不定哪天就被当成违建要求拆除，以后卖房过户，人家也不认这块面积，等于你白掏钱装修了。
还有更鸡贼的，为了凑得房率，缩面宽、挤开间，把本该敞亮的客厅挤成了长条，主卧的飘窗改成了窄储物间，看起来多了一个房间，实际每个空间都转不开身。我见过一个89平做四房的，得房率快86%，第三个小房间只能放下一张学生书桌，连个床都塞不下，你说要这块面积干嘛？当杂物间堆东西吗？
南京压缩公摊后狭窄电梯厅实景照片
没有最好的得房率，只有适合你的得房率
没有最好的得房率，只有适合你的得房率
我见过太多人买房，死磕那两三个百分点的得房率，为了几个平方省几万块，最后住进去天天闹心。
其实不同的需求，对得房率的接受度完全不一样。如果你买的是纯投资，放个三五年就出手，那高得房率确实是不错的卖点，接盘的买家也喜欢实得面积大，没错。
但如果你买的是要住十年二十年的自住房，真没必要跟那几个点死磕。南京市面上主流的144平以下刚需刚改，得房率在75%-80%之间就完全够住了，超过85%的，你就得先看看公共空间和户型结构是不是被砍过了。
不过话说回来，也不是得房率越低越好。那种没电梯的老破小，得房率才不到70%，公摊全是黑漆漆的窄楼道，啥配套没有，那才是真亏。
我去年另一个朋友买城北的盘，得房率比同板块另一个盘低了4个点，差出来快四个平方，算下来少了十几万的实得面积？可人家那个盘，入户大堂能推婴儿车绕一圈，电梯宽得能进担架，楼道拐角还能放闲置的婴儿车，住了快一年，说每天进门都舒服，那四个点的得房率，换来了十年的舒服，怎么算都不亏。
还有那种一梯一户的盘，看着得房率不高，其实门口的电梯厅全是你家独用，放个大鞋柜绰绰有余，算下来实际能用的面积，不比那些高得房率的盘少，私密性还好太多。
下次去售楼处，别听完销售报的得房率数字就动心。放下楼书，自己绕着公共区域走一圈，试试电梯能不能容下两个人并排，楼道能不能错得开搬家具的身位，入户大堂能不能临时放个快递婴儿车，比印在纸上那串数字，靠谱多了。
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文章名称：逛完南京新盘我想问：得房率越高越好吗
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