2026-10-03 06:18:59
作者：
地产
上周在南京新街口的咖啡店蹭空调，碰到个刚工作五年的小伙子，攥着某公寓的宣传页找我问意见。说销售说这个盘回报率超过8%，听得他心痒痒，攒的首付刚好够，就是拿不准。
别绕弯子，就两个常用算法
其实没那么多花里胡哨的算法。普通人买房收租，就记两个就够。
第一个是毛租金回报率，公式简单到小学生都能算：年租金总额 ÷ 购房总支出 = 毛回报率。
南京公寓租金回报率计算手写草稿
比如你一百万拿下一套小房子，一年能收三万六的租金，算下来就是3.6%。这个算法一般用来快速比价格，看个大概，不用抠细节。
第二个是净租金回报率，这个才是你实际拿到手的收益。公式也不复杂：（年租金总额 – 年持有成本）÷ 购房总支出 = 净回报率。
什么是持有成本？物业费，你要挂牌的中介费，一年留出来的空置期损失，房产税（以当地最新政策为准），甚至装修折旧，都得扣。还是刚才那个例子，一百万的房，三万六年租金，扣掉两千物业费，三千空置损失，一千税费，剩下两万九，净回报率就是2.9%。
比毛回报率少了快一个点，这才是真实的。
最常见的坑，就是你算错了分母
说实话，90%的新手都会踩这个坑。销售最爱给你算的账，就是“你首付三十万，一年收三万六，回报率12%！比什么理财都强”。
好多人一听就晕了，12%啊，这不躺赢？
狗屁。那贷款的七十万，不是钱？你不用还利息的？
分母搞错，全白算。你全款买房，总房款就是分母。你贷款买房，总房款（就是你从开发商或者业主手里买过来的全价）才是分母，哪怕你只出了三成首付，剩下的都是贷款，那也是你这套房子的总投资成本，不能直接拿首付当分母。
地产贷款租金成本计算表格
不过话说回来，要是你真的想算自己掏出去的自有资金的回报率，那也可以。但不能只拿租金除以首付，你得把每个月要还的贷款利息，还有每年分摊的本金成本都扣掉，剩下的才是你赚的。别被销售的数字游戏骗了。
我前年认识一个姑娘，就是听了销售的话，买了远郊的一套公寓，算下来“自有资金回报率10%”，拿到手才发现，每个月要还大几千贷款，抛去利息，一年下来几乎没赚，想抛还抛不掉，悔得拍大腿。
不同房子，算法要微调
不同房子，算法要微调
买住宅收租和买公寓商铺，算法不一样。
比如你买的是二手带装修的住宅，原房东装修已经用了五年了，那你几乎不用再掏装修钱，折旧就可以少算甚至不算。但如果你买的是毛坯公寓，自己花了十万装，打算用十年出租，那每年就得摊一万的装修成本，这个必须扣掉，不然你算出来的回报率就是虚的。
再比如商铺，物业费比住宅贵好多，有的还得交物业费公摊，还有转手税费高得离谱，这些都得提前算进持有成本里，不能漏。
很多人买收租房，喜欢拿满租来算，就是一年十二个月都有租金，哪有那么准？哪怕是南京市中心的好位置，一年也难免有个十天半个月空置，换租客还得免个三五天房租，所以一般提前留出来一个月的租金当空置成本，算出来的数更靠谱。
买收租房，本质就是买个长期现金流，不比炒房赚差价，算清楚实际收益才是根本。下次碰到有人给你画饼说回报率七八点，先掏出手机自己按两遍计算器。
你最近一次算租金回报率，是买哪套房子的时候？
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文章名称：手握闲钱想买房收租，租金回报率怎么算
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