2026-10-02 12:28:16
作者：
地产
我最近在南京的房产交易大厅蹲点，碰到好几个咨询卖房的，房主都背着没还完的房贷。
搁前两年，这事儿愁得人头大。
自己拿不出大几十万凑钱解押，找过桥资金，一天利息都能吓死人，拖上小半个月，几万块直接打了水漂。现在不一样了，带押过户直接解决这个痛点。
先搞懂，到底什么是带押过户
原来二手房交易，默认规则是房主必须先把欠银行的贷款还清，把房子的抵押解除，才能办过户给买家。绝大部分卖房的人，钱都压在房子上，拿不出钱提前结清贷款，就卡在这一步。
带押过户说白了，就是不用提前解押，房子带着抵押就能直接办过户，抵押可以跟着转，不用房主提前掏一分钱填窟窿。说实话，这真的是最近几年对二手房交易最友好的政策，没有之一。
南京二手房带押过户交易流程示意图
普通人办理，全流程捋清楚
不同城市不同银行的要求稍有区别，说下南京一线实操的通用步骤，其他地方参考，最终以当地最新政策为准。
买卖双方签完交易合同，一起找房主原来的贷款银行提交带押过户申请，必须银行同意才能走这个流程，银行要审核买家的贷款资质，确认交易没问题。
接着买家办贷款审批，要是买家全款，这一步直接跳过。审批过了之后，买卖双方一起去不动产登记中心，一次就能办完过户和新的抵押登记，不用跑两趟。原来前后折腾大半个月的手续，现在一天就能办完登记环节。
最后，新抵押登记办好之后，银行放款，钱会直接按流程走，先把房主原来欠的贷款结清，剩下的余款打给房主，就完事了。
南京不动产登记中心带押过户办理窗口
这些坑，提前踩点避坑
这些坑，提前踩点避坑
第一件要确认的事，不是所有房子都能办。被司法查封的，或者原贷款银行没开通带押过户业务的，就走不了这个流程，去办之前一定要先打电话问清楚原贷款银行，别白跑一趟。
很多人会问，买家全款买也能办带押过户吗？当然可以，反而更简单，不用等贷款审批，流程走得更快，只是钱同样会先扣下原来欠银行的贷款，剩下给房主，不用房主提前垫资。
不过话说回来，别被中介忽悠了，不少中介会拿带押过户当噱头加服务费，其实带押过户本身不会多收任何额外费用，税费还是按正常交易算，和普通过户没区别，别多花冤枉钱。
还有，原贷款的提前还款违约金，这个别漏算，要不要收、收多少，按你原来和银行签的贷款合同来，有些银行满三年免提前还款违约金，不满的收一两个月利息，提前算进卖房成本里，别最后拿到手的钱比预期少。
要是房子有多个抵押，不止欠一家机构的钱，只要所有抵押权人都同意，也能办，具体要求还是问当地登记部门。
出门办手续之前，先把双方的身份证、房产证、贷款合同、交易合同都打印带齐，不同窗口可能要留不同的底，别缺材料再跑第二次。
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文章名称：想卖有贷款的房子，带押过户怎么操作
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