南京买房答疑：夫妻更名算交易吗

前几天在南京不动产登记中心门口，碰到一对小夫妻堵着中介吵。男的脸涨红，女的拿着房产证抹眼泪。本来想把男方婚前买的这套房，加上女方名字，顺便腾出男方的购房资格再买一套大的接父母过来住，结果中介之前说的“算交易腾名额”根本不对，白请了一天假不说，计划全乱了。

说实话，很多人对这个事的理解，从根上就错了。

本质说透，什么才叫房产交易

我们平时说的房产交易，核心是两个点：一是产权从原所有人，转移给没有亲属关系的第三方，二是整个过程是等价交换的市场行为，你出钱我卖房，一手交钱一手交货。

夫妻更名呢？不管是加名、减名，还是直接把产权从一方换到另一方名下，本质都是夫妻婚内对共有产权的内部调整。说白了就是自己家里分产权，没有卖给外人，也没有发生市场化的买卖交换。

从根上来说，它就不是交易。

大家最关心的两个核心问题

普通人问这个问题，无非就是关心两件事：要不要掏一大笔税费？占不占我的购房名额？

先说税费，南京现行政策下，夫妻之间的更名，契税、个税、增值税全免，整个办下来只需要交不到一百块的工本费，没有其他额外费用。那些说你要交几万块税的，要么是不懂，要么就是想坑你钱。

再说购房名额，夫妻更名不算交易，自然也不计入家庭的购房套数。不过话说回来，就算不计入套数，也别指望靠这个腾资格。南京的限购政策是按家庭算的，房子不管在你还是你爱人名下，都算你们家庭的房产，变来变去总套数也不会少，腾不出名额给你再买一套。别瞎折腾。

几个容易踩的隐形坑

第一个坑：有贷款的房子不能更名？

很多人说必须还清贷款才能更名，其实不对。现在大部分银行都允许有未还清贷款的房子做夫妻更名，只是需要重新办理抵押手续，多跑一趟银行，流程多走半个月而已，不是完全办不了。具体能不能办，打你贷款银行的客户经理电话问一句就行，别直接放弃。

第二个坑：更名后再卖房，满二满五的时间重新算？

这个错的人最多。我之前碰到一个粉丝，更名之后隔了一年就想卖房，以为要多交十几万的增值税，急得不行。其实政策是，夫妻更名之后，房屋的购入时间按原来的购入时间算，不是按更名的时间算。比如你老公2017年买的房，2023年更名给你，2024年卖，已经满五了，符合条件照样免个税，不用按2023年重新算年限。

就这一个点，不知道帮多少人省下了十几万的税。

第三个坑：夫妻更名能避将来的遗产税？哦不对，国内现在根本没开征遗产税，别听那些博主瞎忽悠，为了这个破事瞎折腾改名，没必要。

真的没必要。

最后提个醒，下次要办这个业务，提前一天打你家附近不动产登记中心的咨询电话，把你房子的贷款情况、产权来源说清楚，问明白要带的材料，别光听中介瞎说，白跑一趟不说，还打乱了自己的买房计划。