2026-09-30 02:01:09
作者：
地产
上周跟发小在南京珠江路路边喝冰啤酒。他干了十年中介，一开口就是大料。
两个月前，有个客户在鼓楼抓了套单室套，准备收租养老。算完收益当晚就请朋友吃饭庆祝。等交了房交了物业费装完修，再一算，差点把喝进去的酒吐出来。
差了快一倍。
中介报的数，都是筛过的
很多中介嘴里的回报率，用的是毛租金回报率，就是简单拿年租金除以挂牌房价，看着数字高，实则全是水分。
说实话，这个算法也就用来给你画饼，当不得真。你买房子，除了给房东的房价，就不用花别的钱了？
南京鼓楼老破小收租成本计算手写草稿
一百万的房子，中介费契税个税加起来，少说也要三四万。想要租客尽快住进来，配齐衣柜床沙发热水器，又是三四万。这些钱都是你真金白银从口袋里掏出来的，凭什么不算进成本？
要是按这个粗算法，你得到的数字，永远比真实的高一大截。客户那天就是这么被忽悠的，中介报四个点，实际到手才两个点，能不郁闷吗。
普通人算回报率，要抠每一分成本
要算就实打实算，就两步，普通人拿手机计算器就能搞定。
第一步，算你的真实总投入。把你为这套房子花的所有钱加起来，房价、税费、中介费、装修、家具家电，一分都别漏。全款买的就全算，贷款买的话，已经付的首付加上已经还的月供，全算进去。
第二步，算你的净年租金。拿合同上的年租金，扣掉你每年必须花的钱：物业费、电梯费，预留一点空置期和维修费，一般按一个月租金扣就差不多，剩下的就是你每年真正拿到手的钱。
贷款买房租金回报率手工计算表
这里说个最常见的坑，很多贷款买房收租的朋友，都会栽在这里。
有人说我首付30万买一百万的房子，年租金3万，回报率就是10%，比什么理财都香。那月供呢？你每个月要还银行四千多，一年五万多，这三万租金全搭进去还不够，每年还要再掏两万多填坑。这叫10%回报率？这叫贴钱帮银行存钱。
不过话说回来，要是你已经还清贷款了，算法就跟全款一样，只需要扣掉每年的杂费就行，很简单。
算完再出手，比什么都强
算完再出手，比什么都强
我接触过不少想买收租房的人，上来就问哪个片区涨得多，从来不算租金能拿多少。真买了才发现，一年的收益还不够给房子做个墙面翻新，说出去都不好意思。
其实算回报率的意义，不是让你找出能一夜暴富的神话，就是帮你摸清楚，你投进去的钱，每年到底能落袋多少钱。
现在南京市区，位置差不多的老破小，真实回报率大多在2到3个点之间，比存大额存单好一点，也高不到哪去。要是算完低于两个点，真不如把钱安安稳稳存起来，起码不用跟租客掰扯物业费，不用大半夜起来帮人修马桶。
下次看中哪套准备收租的房子，别着急签定金。找个路边台阶坐着，打开手机计算器，一笔一笔把钱输进去。
算完，你心里就有数了。
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文章名称：南京老破小收租半年，才搞懂租金回报率怎么算
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