我当时没直接泼冷水。
毕竟在南京做了快10年地产，见过太多抱着这套算盘买房的人，有的算得门清顺顺利利，有的踩了坑才发现之前的账全是空中楼阁。
别上来就算表面账，三笔隐形开销先扣掉
很多人算以租养贷的账，公式简单到离谱：月供减租金，剩下的就是每个月要掏的钱。
错。
首先是空置期。按本地出租市场的普遍情况，每年15到30天的空置期是常态——租客换工作要提前退租，房子要重新刷个墙换个老化的热水器，赶上毕业季、春节的淡旺季波动，空置俩月都不稀奇。这期间没有半毛钱租金进账，月供可是一天都不会晚扣，具体的月供金额调整规则以贷款银行最新政策为准。
其次是杂项成本。租客可不会像你自己住那样爱惜房子：空调用了半年不制冷，厨房的下水堵了，墙皮被宠物抓得掉块，这些维修的钱全是房东出，一年下来大几百到两三千不等，别想着让租客掏。
最后也是最容易漏的一笔：你自己当下的租房成本。那个江北的小伙子之前算的是”4200月供减3800租金，每个月只掏400″，可他忘了自己每个月还要给现在的房东交2800房租。算到最后，他每个月实际掏出去的是3200，根本不是400。
说穿了，你不是在拿租金抵月供，是在拿两份钱，同时供两套房子的居住成本。
真能走通的情况，其实就两种
我不劝所有人都别碰以租养贷，毕竟真算得过来账的人，靠这个省了不少钱。
第一种是你买的房子在出租需求特别旺的板块。比如地铁口步行5分钟以内的小区，周边就是产业园、高校，年轻人扎堆抢着租，空置期短，租金稳。之前认识个阿姨2018年在河西南买了个小两房，当时月供才3900，现在同户型的真实成交租金能到4500，不仅全覆盖月供，每个月还能剩点钱给孙子买奶粉。
第二种是你本来就没打算长期自住。比如你在南京工作个三五年，之后可能要换城市、换更大的房子，那把现在买的小房租出去，抵一部分月供，总比空着让银行白扣钱强。
不过话说回来，要是你买的是离地铁两三公里的远郊大盘，周边连个像样的商业街都没有，就别打这个主意了。那种房子就算把租金砍到月供的三分之一，都未必能找到稳定租客，空个三五年都是常事。
踩过坑的人，基本都犯了同一个错
我见过最离谱的情况，是前两年买了远郊盘的小伙子，拿中介挂牌的最高价算租金，结果收房之后实际租金差了一半，空了半年扛不住亏了十几万卖房。
他的问题出在哪？算租金的时候，拿的是中介挂牌的最高价，不是真实的成交均价。
真不是吓你。你要是在签购房合同之前，没花一周时间蹲在目标小区门口，问问刚租完房的年轻人实际掏了多少钱，没找三个不同的中介问清楚最近三个月的真实成交租金，就别着急拍板说自己能靠租金覆盖月供。
还有个隐藏的风险：要是中途你手头紧，凑不齐月供怎么办？比如租客突然退租，你连续俩月找不到下家，这时候拿不出钱填窟窿，征信花了都是小事，万一房子被银行收走，之前交的首付、还了好几年的贷款，可能都打了水漂。
很多人觉得以租养贷是”空手套白狼”的好事，说白了就是把自己的抗风险能力想得太高了。
下次再有人拉着你算这笔账，你先拿个小本子，把三个数实打实记下来：近三个月同小区真实成交的平均租金，扣除中介费、空置期、维修成本之后的实际到手收入，以及你自己现在每个月要掏的租房成本。
算完这三个数，再决定要不要下手。
对了，要是你现在正琢磨着这套操作，不妨评论区说说你算出来的差值是多少。
作者|地产
排版|地产
审核|小准