上个月陪朋友去拍河西南那套临路的法拍房，站在法院立案庭门口等进场的时候，旁边挤了三个举着手机拍参拍须知的年轻人，张嘴就问，姐你说这比同小区挂牌价低60万，是不是闭着眼拍都赚？
我当时没接话。
真的。
我蹲在法拍房圈子快5年，见过太多人冲着”低价”两个字冲进去，最后拍着大腿后悔的。
先别盯着起拍价算差价，先算隐形成本账
很多人看法拍房，第一反应就是拿起拍价跟周边二手房的挂牌价比，差个二三十万就觉得是天上掉馅饼。可你算过那些藏在公告小字里的成本吗？
我之前碰过一套城北的老破小，起拍价比同小区同户型低42万，当时参拍的人挤了二十多组。最后算下来，前业主欠了整整8年的物业费、公共能耗费，加起来11万多；房子之前欠的契税没交，过户的时候要补3万多；最头大的是，房子里住的是前业主年过七旬的老母亲，说什么都不肯搬，光是协调腾房就耗了7个月，最后额外掏了8万的安置补偿才把房子收回来。
算完你就发现，哪有什么漏？
还有个很多人容易忽略的点：法拍房的交易税费，跟普通二手房不一样。普通二手房的税费是买卖双方各付各的，法拍房的公告里几乎都会写，所有交易产生的税费，全部由买受人承担。别觉得这是小数目，要是碰到前业主的房子是满二不唯一，甚至没交过契税的，光税费就能多出好几万。
你以为的”漏”，十有八九是算好的诱饵
之前有个粉丝跟我说，他刷短视频刷到一套江宁的别墅，起拍价只有市价的6折，点进去一看参拍人数为0，他觉得自己捡大漏了，准备凑钱去拍。我让他先去看公告里的备注：房子有15年的长期租约，承租人是前业主的远房亲戚，租金已经一次性付完了。
啥意思？
你就算把房子拍下来，15年之内根本住不进去，也赶不走人。法律上买卖不破租赁，你总不能硬把人抬出去吧？
说回大家最关心的成交价。现在法拍房的信息早就不是什么小众秘密了，只要是地段好、产权清晰、能正常腾房、没乱七八糟租约的房子，基本上开拍之后十几轮加价，最后成交价跟周边正常二手房的成交价差不了5%。甚至有时候因为大家都想捡漏，最后拍的比正常市价还高——上个月奥体那套89平的小三房，起拍价320万，最后被拍到398万，同小区同楼层的二手挂牌才390万。
我当时在现场看着最后举牌的大哥，举完自己都愣了两秒，估计算完账，回去得蹲家里抽半包烟。
还有人说”法拍房不能贷款，得全款，所以没人抢”。这话放在五六年前可能是真的，现在以当地最新政策为准，绝大多数城市的住宅类法拍房，都可以正常申请商业按揭，甚至公积金贷款。但有个坑：法院要求的打款时间特别紧，一般是拍中之后7到10天内，就得把剩下的全款打到法院指定账户，要是你找的银行审批慢了，晚个两三天，之前交的几万到几十万的保证金，直接就被没收了。
不过话说回来，也不是所有法拍房都坑。去年我碰到过一套仙林的房子，前业主早就腾空了，产权干净，没有任何欠费，算下来比同户型二手便宜了十几万，现在人家已经顺利住进去了。
真要碰法拍房，这几件事没摸透别掏钱
别光看法院发的那几页公告，一定要抽时间跑到房子里去，敲开现在住的人的门，好好聊两句。问问他住了多久，有没有签过租约，之前的物业费交了多少。别听法院工作人员说”我们会负责腾房”就全信，凡是公告里写了”不负责腾房、不承担租赁纠纷”的，不管价格多低，你都要多掂量掂量。
接着，提前去不动产登记中心查清楚房子的抵押情况、欠税情况，别等过户的时候才发现，房子之前被抵押了三次，解押的钱还要你帮忙凑。
另外，提前把贷款的事落实好。别等拍中了才去问银行能不能贷，要在开拍之前就把自己的资质报给银行，问清楚大概能批多少，审批要多久，能不能赶在法院要求的打款时间前把钱放出来。
我从来没劝过所有人都别碰法拍房，毕竟碰到合适的，确实能省点钱。但也千万别被网上那种”法拍房打五折捡漏”的视频忽悠瘸了。
下次再刷到那种低价法拍房的推送，先别急着点报名交保证金，先问问自己：你能不能抽一下午时间，跑到小区里，跟物业聊半小时，跟房子里现在住的人聊十分钟？
作者|地产
排版|地产
审核|安然