南京城南那条刚拓宽完的马路，我上周骑电动车路过的时候还愣了下。东边围墙里是刚交付的商品房小区，外立面刷着浅灰色的真石漆，门口保安站得笔直，进出的人都要刷脸。西边隔个不到两米的围墙，就是同个地块拆出来的回迁安置区。楼的高度、外墙的颜色甚至窗户的尺寸都一模一样。
真的离谱。就是二手房挂牌价，差了快四千块一平。
能不能立刻挂出去卖，差的不是一星半点
很多人对回迁房的第一误解，就是觉得只要拿了红本本，和商品房一样想卖就卖。
很多城市的回迁房要满5年才能补缴土地出让金，转成可上市的商品住房。具体年限和缴费标准以当地最新政策为准。这不是什么隐藏规则，是拆迁安置协议里明明白白写着的条款——毕竟当初给安置户的房价，是按成本价算的，本身就带着福利性质，不可能刚拿到手就像商品房一样随便交易。
前阵子碰到个读者，急着换房，看中一套比周边便宜30万的回迁房，觉得捡了大漏，签合同付了20万定金才发现，人家的不动产权证下来才2年，根本达不到上市交易的年限。最后扯了快半年才把定金要回来，气得直骂中介不提醒。
对了，别以为找中介签个私下协议就能绕开这个限制。真等几年后房价涨了，原房主反悔要加价，你连打官司都难赢——因为违反政策的交易协议，本身就不受法律保护。
住进去才发现，物业和邻里氛围差得离谱
别拿”是不是偷工减料”当判断标准。现在新交付的回迁房，建筑标准真不比同地块的商品房差，毕竟政府现在对安置小区的建设要求卡得很严，甚至有的项目为了达标，外立面用料比隔壁商品房还好。
真正的差异，在你住进去之后才会慢慢冒出来。
商品房小区的物业，大多是开发商自持或者招标的品牌物业，门禁管得严，公共区域坏了报上去，半天就有人来修，绿化定期修剪，快递有专门的驿站，连楼道的小广告都有人定期清理。回迁房的物业呢？很多是街道找的本地保洁团队，物业费本来就收得低，服务自然也跟不上——电梯里的小广告贴得满墙都是，楼下的草坪荒了长杂草，甚至一楼的公共绿地被住户圈起来种上了小青菜。
邻里氛围也完全是两种路子。回迁房的住户大多是同一个片区拆出来的老街坊，本来就熟，平时下楼遛弯凑一起打牌聊天，热闹得很。但你要是那种下班就想关起门来安静待着的人，可能会觉得楼下的聊天声、小孩跑闹的声音有点吵。反而商品房小区，很多人住了三四年，都不知道对门姓啥，安静是真安静，没人情味也是真的。
真要掏钱买，算完账才知道便宜没那么好占
很多人盯着回迁房那点低挂牌价，算都不算就觉得捡了便宜。等真到过户的时候，才发现要掏的杂七杂八的费用，比你一开始省的那点钱还多。
回迁房转商品房的时候，土地出让金的计算基数是交易当时的同地段普通商品住房均价，不是你当年买回迁房的价格。举个最简单的例子，你买的时候，这套房比周边商品房便宜20万，等满5年要过户的时候，同地段的房价可能又涨了，算下来的土地出让金可能就要交15万，再加上个税、契税，七七八八加起来，其实根本没省多少。
还有贷款的问题。要是你买的回迁房还没到上市年限，别说贷款了，连正规的网签都做不了，只能付全款，普通人哪有那么多闲钱。就算是已经满足上市条件的回迁房，因为土地性质是划拨，很多银行的贷款额度会比商品房低，甚至有的银行直接不给批，毕竟怕后续有产权纠纷。
哦对，还有个常见的误区，觉得回迁房都是”穷人住的”，档次低。其实真不是，我认识好几个本地的老南京，拆迁拿了三四套回迁房，手里的商品房比谁都多，人家就是觉得回迁房的邻居都是老熟人，住着舒服才不愿意搬。
下次你刷二手房平台，看到同个小区里挂牌价差出一两千的房子，别着急算自己能省多少钱。先找中介要一下这套房的不动产权证照片，看清楚房屋性质是”出让”还是”划拨”，能不能立刻上市，再把所有要补缴的费用列个明细算清楚。
账算明白了，再谈买不买的事。
作者|地产
排版|地产
审核|安然